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上半年的房地产市场一波三折。
年初受疫情影响，楼市接近冰封，市场情绪极度悲观。
年中，小阳春反弹。
各地土拍市场活跃，土地成交价一路走高。
深圳、杭州、成都等城市交易活跃，“万人摇”项目引发全城争抢。
那料风向再次巨变，6.18之后，多个城市再次出台打压房地产的调控政策，前期火爆的城市被一顿爆锤。
房地产这锅夹生饭，吃在心里五味俱全，让人难以下咽！
在极寒转向火热又被打压的过程中，郑州的房地产市场表现如何呢？
本文通过市场成交、土拍分析、政策走向三个方面，全面解读当下的郑州楼市。
1
市场成交数据
先来看一下，郑州上半年的商品住宅销售数量。
为了更直观的展现今年的市场行情，特别整理了近年来，郑州同期的市场数据作为对比。看看今年疫情以及整体大环境影响有多大。
1、截止到6月30日，1-6月份郑州商品住宅销售共计76042套，为近3年销量最低。仅相当于2018年的59.2%，2019年的76%。可谓惨不忍睹！
2、放大到单月来看。二、三月份受疫情影响最多，二月份仅网签226套，平均每天不到10套，与2018年同期相比，减少了99.8%。
3、四、五、六月郑州的销量稳步回升，原因主要有两点：
1、前期疫情压抑的购房需求逐步释放。
2、传统小阳春的购房平移。
与销量相对应的，今年房价方面也是被去年同期全面压制，仅六月份价格出现反超。
销量下滑，房价下行，开发商的日子不好过啊。
再看一下收集到19-20年同期郑州主城区部分楼盘去化数据，更能说明一些问题。
坦白的说，以上数据或许都有水分。
项目到底推出了多少房源，去化多少，这些都是最核心的秘密，永远藏在营销总的保险柜深处。
但即使是有限的开盘数据，管中窥豹，依旧能够反映出上半年郑州市场的现状。
今年上半年的开盘项目预售数量和成交数量，对比去年同期都有大幅下降，去化率甚至不及往年的一半。
说明了两个问题：
第一，开发商对市场的信心不足，推盘节奏放慢，等待市场回暖。
第二，购房者的购买信心也不足，对房价的走势不看好，观望情绪严重。
真的是老百姓没钱了吗？
这倒未必。
以上半年去化率最高，市场热度最强烈的一个项目为例。
估计没人能猜到上半年郑州的网红楼盘居然是它！
北龙湖-金茂如意府，想不到吧，不是刚需流量盘，竟然是北龙湖的豪宅。
6月16日开盘，210套房源，60分钟售罄，平均3人暴抢一套。
4.2万一平的均价，能说咱大郑州人没钱吗？
为什么这么火爆枪手呢？
无他，唯价格而。
如意府释放的价格，仅有金茂府的二分之一多一些，真是狠起来，连自己都害怕。
完全说明了一个真相：这届购房者太狠了，完全是不见兔子不撒鹰，不见价差不下手啊。
经济学里有一个口红效应，讲的是经济不好的时候，大众对低价产品有偏爱的趋势，以满足自己的消费欲望。但是这一条并不完全适合房地产市场。
今年的经济，对刚需不友好，很多人会延后买房计划，但对改善甚至豪宅市场，反而会是个利好。
只要价差足够大，占便宜就是了，尤其是面对通胀，优质的标的物还是值得下手的。
金茂如意府是这样，康桥玖玺园也是如此。
▼今年上半年楼市成交区域数据分析
与2019年的数据相比，最出乎意料的变化有两点：
1、从销售区域上来说，高新区成为最大的一匹黑马。销量远远超过其他区域。
这或许也成为今年房企在高新区拍地热情高涨的原因之一。
2、惠济区和管城区的论战。
很明显管城区销售数据表现远好于惠济区，购房者用脚投票，管城区更适合刚需上车。
总结一下2020年上半年，郑州主城区的新房销售状况就是：
1、房价表现整体不如去年同期，表现为稳步下行。
2、整体市场销量逐步回暖，但反弹势头不如预期。
3、购房者在犹豫，在观望。去化率萎缩严重。
2
上半年郑州土拍数据分析
如果说销量是对当下市场的实时反应，那么土拍市场就是开发商对城市未来的预期。
今年上半年，整个大郑州区域共拍卖土地162宗，其中荥阳、新郑、新密位列前三。
主城区仅仅成交36宗，占总量的22.2%。
市区土地日趋稀缺，郊县成为供地的主力。
另外一个值得关注的就是溢价率。
据统计在主城区的36宗地块中，仅仅有6宗地块高于起拍价成交，平均溢价率不足20%。
地块最高楼面价仅为9798元\/平，就是目前在售的保利天汇，均价19500元\/平，去化尚可。
纵观上半年土拍市场，城改项目多，净地出让数量少，成为郑州土拍市场最大的困境。
这也就是为什么7月刚刚过去的杨金片区土拍，众多房地产企业疯抢的原因。
接下来，最为关键的就是全年的供地计划是否能够按时完成。
按照目前的数据统计，上半年仅仅完成了21%的供地任务，今年下半年的土地供应任重而道远啊。
第二个需要重点关注的区域就是荥阳、新郑、和新密等拍地大户。
这些地方除非自住，未来投资尽量远离，拍地多，意味着供应量也多。房价会长期保持稳定的。
3
下半年郑州楼市展望
郑州的房地产市场，在上半年经历了严重的创伤，目前无论是新房销量还是房价，都处在稳步回暖阶段。
楼市已经进入了下半场，该怎么走，事实上，方向早已指明！
6月18日，刘鹤副总理在第十二届陆家嘴论坛上做了书面发言，其中的一句发言成为当下讨论的热点。
“一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局正在形成。”
“经济内循环”更通俗的解释就是扩大内需，让老百姓愿意花钱消费，敢于花钱消费。
此时必然有人抬杠，说的容易，谁不想花钱消费呢？
可是，钱从哪里来？教育，医疗，房子三座大山重重的压在老百姓的身上，喘不过气来。
尤其是房子，成为年轻人心中永远的痛，掏尽六个钱包的罪魁祸首。
数据显示，从2008年开始到2018年，我国居民杠杆率从17.9%上涨到了53.2%，2019年一季度，居民杠杆率继续提升，达到了54.3%，其中个人住房贷款占住户部门贷款总额的50%以上。
老百姓不是已经买房就是在攒钱买房，根本不敢掏钱出来进行消费。
所以说，当下中国居民明面上存款率世界第一，实际上能拿来消费的流动资金，大家心知肚明。
以此来看，房子作为消费者市场的主体，根本无法支撑起经济内循环。
看到这里，你应该明白了，为什么6月18日之后，会爆发出这么多打压房地产的调控政策。
深圳、杭州、南京、东莞等等城市，无一幸免。
所以说，今年下半年，基本上所以的一、二线城市包括郑州，都不可能出台刺激甚至缓和楼市的调控政策，“房住不炒”将会是唯一的坚持。
严控之下，对购房者反而会是机会：
1、首先房价方面，由于购房者的态度转变和市场大环境，各家竞争更加激烈。
可以预见到的是，下半年房价更有优势。
2、接下来新入市项目只会更多。尤其是对于改善人群，下半年有众多的改善楼盘集中上市，将会是近几年为数不多的改善置换机会。
3、对于区域的选择：高新区、惠济区、管城区仍将会是刚需上车的区域。改善群体可重点关注金水区和中原区。
最后还是那句老话，有合适的房源和价格，刚需可以毫不犹豫的买票上车！
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