2019年的楼市，我们听到的、看到的各种观点，碰撞之激烈，分歧之大，在过去这些年还没有出现过。
在看涨房价的人眼里，买房依旧是件“划算”的事。
举个例子，北大国家发展研究院金融学教授徐远最近算了一笔账：假设在北京租一个小房子，月租金为6000元，每年增长6%，也就是明年涨360块，后年涨380块。70年后租金是多少？结果是33.4万多元。注意，这是月租金，年租金要401万元。
可是，在看跌房价的人眼里，现在买房，只有“亏钱”一条路。
中泰证券分析师梁中华近日发文指出：如果房价不涨，那么买房者或有房者其实每天都在亏钱。以上海的情况为例，如果持有一套房产，纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%，而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌，资本利得收益大致为-0.4%。
更何况，在百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。
看起来，双方的论点都有道理，不过，楼市并非是用一个“计算器”就能准确预测的市场，北大教授所持的观点，建立在70年房租年均涨幅6%的基础上，这一点显然任何一个城市都难以做到，从这个角度来看，显然“持有房产亏钱”的论据更令人信服。
笔者认为，问题的核心，在于未来的楼市，还有没有这么多的需求？
换个角度来看，10年后的楼市，到底是房子供不应求造成“房荒”，还是绝大部分出现人口流出，造成所谓的“人荒”？
抽丝剥茧，才能看到真相，我们不妨从以下两个角度展开分析。
第一，未来会盖多少房子？
经济学家李奇霖发文指出，先算人口增量，2019-2030年户籍城镇化人口总增量为1.95亿人，在2030年达到8.00亿人。
再算人均面积，2000-2016年城市人均住宅建筑面积，从20.3平方米上升至36.6平米，平均每年增加1平方米。随着人均居住面积上升幅度放缓，假定2017-2030年每年增加0. 5平方米。
结合城镇人口增量，可计算得每年的住房需求，结果是，2019-2030年户籍人口城镇化带来的住房总需求为79亿平方米。
也就是说，未来11年中，将有79亿平房子等着人们去住。
79亿平米是什么概念呢？按照100平米一套房来计算，未来10年，将有7900万套左右的房子盖出来。
从这个数据来看，房荒是不存在的，房子只会越来越多。
第二，人口向哪里流动？
人口流动的方向，决定了未来的分布格局。
澎湃新闻此前报道称，2018年人口净流入量排名前三的地方分别是，广东(84万人)、浙江(49万人)、安徽(28万人)，均为南方地区。
换言之，粤浙皖三个省份，去年流入了超过150万的人口，仅一个广东，就足以令其他地区汗颜。与之对应的，是北方人口大省的无奈，山东、河南分别净流出20万人和7万人，豫鲁两地流出近30万人。
很明显，长三角、珠三角城市，是人口流动的“赢家”，中西部人口大省如河南、山东等地，是“输出地”，哪怕是跟长三角紧邻的安徽，近年来也受到了辐射。
还有一份数据：在10年前，我国一二线大中城市人口占比只有17%，而截至去年末，已经突破了20%；从人口增速来看，过去五年一二线城市常住人口增速都在1.2%以上，而全国其他地区的增速不到0.4%。
按照大城市年均1.2%的增速来看，未来10年，少数的一二线城市，未来流入的人口将达到12%，称得上惊人了。
这些人口从哪来？当然是从广大的农村、乡镇、小城市里来，好比是跷跷板，一头上去了，另一头肯定会下来。
所以，10年后，近300个中小城市，出现“人荒”的可能性更大。
至此，结论就很清晰了，买房赚钱或亏钱的说法，一定要建立在不同城市的基本面上。
对购房者来说该怎么应对？未来买房还是存钱？
有经济学家道出了“2字”预言。
中泰证券经济学家梁中华在8月份发文称，过去赚房子涨价的“快钱”，未来，只能赚其他资产的“慢钱”。
梁中华指出：过去这些年以来，只有房产升值之后的变现才能赚钱，而且赚的非常快，动辄就是翻倍，这叫“资本利得”。
以后，不同城市房价的表现会大幅分化，原来指望买房赚快钱的人们，只能把目光瞄准其他资产如债券、信用债等稳定收益的“慢钱”。
内行的“预言”，既点透了未来的趋势，也给目前的购房者指明了方向。
第一，一套自住且财力允许，买房就不需犹豫。
假如只买一套自住房，10年时间，亏钱与赚钱，没有任何分别，工作通勤、子女教育、生活质量提升，这些问题，远远要比考虑买房是“吃亏”还是“占便宜”更现实。
第二，房产不会再增值，因持有成本太高。
从长达10年周期来看，房价维持“稳中有降”，或“微涨”的可能性是存在的，无论一二线还是三四线城市，即便能在如今房价基础上再涨个20%-30%，对投机者而言也于事无补。
原因很简单，持有成本太高了，比如，未来三到五年就可能落地的房产税，还有平日里的物业费、水电暖气费、隐形中的折旧费、房贷利率上浮后的巨大利息支出，这些持有成本，会随着时间推移越来越高，最终远远超过房价波动的差价。
网友：蔡冉参:只是赤云城法阵完全运转，层层光罩激发，将一切攻击尽皆阻挡在外。
