听到一句调侃：最近两年，房地产变成了“房地惨”。
请大家自行脑补这句南方口音的同时，回想一下，开发商们这两年说过的话，似乎一个比一个悲观。
万科在去年喊出了“活下去”的口号，把一众同行们吓的夜不能寐，生怕现金流出问题，紧跟着九月和十月就开始了降价比赛，从合肥到厦门，从杭州到成都，从武汉到郑州，不管什么新一线、二线之类的概念有多吸引人，丝毫不影响楼盘降价潮的蔓延。
还好，今年一月份，随着房地产融资面的宽松，信托、资本市场、公司债、银行贷款又有了转机，“小阳春”适时出现，房企们久旱逢甘霖。
好景不长，立秋以来，抢收、降价、加速回款的声音不绝于耳。
恒大在全国范围内开展了“抢收行动”，别的房企还没反应过来，这边就开始紧锣密鼓的降价促销，抢的是谁？收的又是谁？答案不言自明。
上半年拿地毫不手软，手里总是能拿出真金白银的融创老板孙宏斌，直接表示“下半年不再拿地”。
世茂总裁许世坛说，“有些开发商已尝到现金流苦果，都在转让项目”，禹洲地产在发布会上说得更可怜，“整个行业都在勒紧裤腰带”。
单看这样的表现，远远比去年万科自己唱“独角戏”更震撼。
偏偏这个时候，在9月初，楼市的两个调控“新政”又显出了威力。
第一，集体土地入市获准，土地市场告别高房价时代，迎20年以来大变化。
土地管理法、城市房地产管理法近日得到修改，从土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等三方面进行了制度完善，其中，最大亮点是扫清了农村集体经营性建设用地入市的障碍，这一期盼已久的土地市场举措终于取得突破。
说白了，以前农民在城市里打工，家里的宅基地却在荒废，城市里一房难求，想增加供地又不能从农地入手。
从这个角度看，集体土地入市一旦放开，未来长时间内，肯定会增加房地产市场的供应体量，虽然用地性质不会改变、还须经过大部分村民同意、还要登记在每年的用地计划指标中，但是，有一点可以确定，各地正在大力发展的租赁市场、保障房体系，都可以跟集体土地联系起来。
这意味着20年以来，楼市依靠土拍、拿地、房企高周转支撑的体系，出现了一道“裂缝”，是以前从未有过的变化。
近期的土地市场已经有所反映，据经济参考报9月4日报道，近日，房产研究机构克而瑞最新发布的《2019年8月40城土地市场报告》显示，8月份，40城整体土地成交面积环比下降16.9%，平均土地成交均价环比下跌1.8%，量价齐跌。与此同时，40城市土地出让收入环比下跌30.3%。
土地出让收入，也就是各城市的卖地收入，这个指标，相当于楼市的“风向标”。
第二，房贷利率参考LpR机制确立，货币向实体经济倾斜。
8月25日，发布了房贷利率调整的公告，自10月8日起，房产按揭贷款利率机制，从过往的“基准利率乘以上下浮比例”，改为“LpR+加点”，按揭利率的“锚”，不再是基准利率，而是LpR。
报价行每月20日9时前，按公开市场操作利率（主要指MLF）加点方式报价，1年期MLF利率反映银行平均边际资金成本，加点主要取决于各行资金成本、市场供求、风险溢价等，全国银行间同业拆借中心去掉最高和最低报价后算术平均计算得出。
也就是说，以后的房贷利率，每个月都会根据5年期LpR浮动，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。
1年前的LpR哪怕降的再低，也跟楼市没关系，而这些资金都流入到了实体经济中，5年期的LpR影响房贷利率，从深圳招行最近的试水来看，相比此前没有太大变化，楼市“稳中有降”的格局不会变。
笔者认为，这两个有关楼市的“新政”，是十年来首次出现。
首先，集体土地入市，从2009年到现在，专家和学者们一直在提。
但是，以什么样的形式，入市后会带来多大的增量，如何确保农民的权益，是以往迟迟没有突破的地方。
这次直接明确了入市的性质、用途，正好解了租赁市场和保障房的燃眉之急，因为市场里一直担心租赁市场的体量做不起来，随着加入租赁试点城市的个数越来越多，购房者选择的余地也会越来越大。
其次，LpR机制可谓是“一箭双雕”。
2009年至今，十年以来，房地产市场的资金膨胀速度过快，居民杠杆率直逼60%，银行的个人按揭业务占贷款总额比例不断提升。
这种情况下，如何引导资金绕过房地产，把钱实实在在的投进实体经济中，与此同时，还要确保楼市保持稳定，不被过热的情绪所传导，LpR是最合适不过的。
让短期资金实实在在的流入到工厂、实体、制造业、新经济行业，让长期房贷继续保持稳定、上浮、遏制投机的地位，有了这两个前提，楼市也就能走上理性的轨道上来。
网友：杨肯译:这次能掌握‘星辰真意雏形’，东伯雪鹰已经很满意了。
