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重磅！集体建设用地可直接入市
近日，《土地管理法》和《房地产管理法》同步修订。土地管理法方面，删去了现行土地管理法关于“从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定”；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出租、出让等方式交由单位和个人使用；为与土地管理法修改做好衔接，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍，城市房地产管理法修正案草案中规定，“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外”。
也就是说，集体建设用地可以不经过征收，直接进入市场。
贰I 利好小产权房吗？
每次有关集体土地直接“入市”的政策时，坊间就开始传闻小产权房“转正”。事实上，从农村“三块地”来说，即农耕地、非农建设用地和宅基地。所谓非农业建设用地入市，方向只有两个：农业产业化（包括特色产业、休闲农业、乡村旅游、农村电商等）、住房租赁等，而“商品房化”和“房地产化”则是从无变过的禁区。
因此，非农建设用地入市，不包括宅基地上建设的小产权房，也就是绝无小产权房市场化（转正为商品房）的可能。从国家政策导向看，集体建设用地入市，利好的2个，一是企业参与租赁住房，二是农业产业化，开发商能够挂靠上的，就是农业生态园区、观光旅游和农业、农产品物流和冷链物流等。
叁I 攻克“入市困境”
（1）租赁是“国家战略”，但进展不好
发展住房租赁、培育“租购并举”的住房新制度，这是国家高层提出的重大战略，也是我国“二次房改”的核心内容。但是，自2016年提出这个战略以来，“租购并举”和“先租后买”的进展不太好。特别是，今年出现“炒房租”的现象，热点城市的房租水平快速上涨，同比涨幅普遍在20%左右，这让租赁背离了民生发展的本源，也背离了新市民“扎根”城市的夙愿。
今年的中央经济工作会议上，关于房地产的表述，放在了保障民生一栏中，但并未提培育租赁或“租购并举”，这很意外。照理说，高房价下保障民生，租赁是重点内容。值得注意的是，2017年中央经济工作会议，关于房地产的重点内容，就是推进集体土地入市，培育租售并举的住房制度。笔者猜测，这背后彰显了国家认为相关部委的工作还须攻坚克难。
（2）入市：从试点到全面铺开
目前，全国集体经营性建设用地有4200万亩，占全国建设用地的13.3%。推行了几年的“入市改革”，进展如何呢？截至目前，已入市地块1万余宗、9万多亩，总价款256亿元，办理集体经营性建设用地抵押228宗、38.6亿元，进展非常缓慢。因此，《土地管理法》、《房地产管理法》近期密集修订，删掉了集体建设用地，必须经过征收为国有土地才能进入市场的规定，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。由此，乡镇企业、合作社及农民合伙拥有的集体经营性建设用地，有望直接入市。这也意味着，集体土地入市将从实现走向全面推广。
降低成本，租赁回报率可达6%-8%
从一线城市试点看，集体建设用地建设租赁住房，其土地成本仅相当于同区域商品房用地成本的1\/4-1\/6。因此，集体土地建设租赁住房，投资回报率可以达到6%-8%，这对于很多企业来讲，就有吸引力了。目前，房地产已进入“下半场”，商品房增量空间已触及天花板，未来楼市调控继续控制房价和地价，融资成本继续高企，开发商的利润被进一步挤压。
近年来，开发商普遍开始探索转型，但几乎所有的转型探索，不管是转型下游物业或租赁，还是转型产业地产，多数并不成功，核心是找不到盈利模式，特别是能匹敌商品房开发和销售的盈利模式、周转效率。如果集体土地建设租赁住房，开发商持有并运营，则是一条不错的路径。值得注意的是，房地产进入存量时代，未来不缺房子、缺运营存量资产的能力。
一线城市，缘何大量物业卖给了凯德、世邦等国际物业运营机构，就在于国内的运营能力太差。未来，开发商专做运营商，将存量物业的价值挖掘出来、变现出来，将是能力的体现。
伍非农建设用地不必为“国有”，给民企带来机会！
2017年以来，集体建设用地建租赁住房的试点，都是国企、央企参与，尚无民企参与的案例。但是，由于国企运营效率较低，试点进展也比较缓慢，而且公共配套跟不上，导致项目建设、招租、运营等，都存在很多问题，包括共有产权住房项目。目前，国家扶持民企的政策力度较大，包括政策属性的企业债也向民企开放了，民营房企也通过发行企业债，建设和运营租赁住房，也是受政策鼓励的。未来，鼓励民企开发和建设租赁住房的政策一定会推出。
先行先试|集体建设用地建设可销售的共有产权房
近日，正商实业（HK.00185）发布公告称，公司间接全资附属公司北京上瑞以151283万元投得北京市大兴区一宗地。
公告显示，该地块位于北京市大兴区瀛海镇，东至瀛义街、西至瀛通街、南至瀛宏路、北至瀛志路。该地块总占地面积约55,608.04平方米，许可容积率不高于2.5。该地块为集体建设用地，规划用途为建设共有产权住房。
该地块现时由北京兴福集地资产管理有限公司持有以完成前期土地管理工作，并使提供其土地使用权可于拍卖会上提呈出售。北京上瑞已支付人民币5亿元作为该地块于拍卖会之保证金。
据北京市规划和自然资源委员会消息，河南正商实业以15.13亿元价格拍下大兴区瀛海镇YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地块，挂牌资料显示，该幅集体建设用地主要用来建设共有产权房项目，售价不得超过2.9万元\/平方米。
这是北京利用集体建设用地试点建设共有产权房的首个项目供地，意味着集体建设用地入市试点已经取得关键性突破。
挂牌文件显示，该幅土地总面积为55608.036平方米，其中共有产权房建设用地面积为41591.78平方米，使用年限为70年。
其余为幼儿园、停车场、公园绿地和供燃气等用地。总建筑面积不超过10.81万平方米。
为保证配套幼儿园与住宅小区“同步规划、同步建设、同步交付使用”，该项目实行统一规划，改变以往教育用地的划拨方式，同步研究教育用地与共有产权房建设配比的供地方式，由开发单位无偿代建后移交相关主管部门。
根据挂牌文件，共有产权房建筑规模为10.4万平方米，按照15.13亿元成交价计算，楼面价为1.46万元\/平方米。未来共有产权房售价限定为2.9万元\/平方米，建成后可售货值大约为30.15亿元。
这不仅是北京首次利用集体建设用地建设共有产权房，也是全国首次利用集体建设用地建设可售的住宅产品。
过往，在对集体建设用地利用方向主要是产业用地和建设租赁住房上，如今勇闯新领域的是正商实业（HK.00185）。据公司报表，今年上半年，正商实业总营业收入仅为3.28亿元，同比增加2%，净利润为0.370亿元，比2018年的0.286增加29.4%。截止期末，正商实业的账上现金仅为13.186亿元。
正商实业主要在河南郑州经营地产开发，今年上半年总共收购了6宗地，分别在1月新增了3宗、5月2宗、6月1宗，其中5宗位于河南郑州，1宗位于河南登封。
上述瀛海镇地块被限制为销售均价每平方米2.9万元，含全装修费用，地块规划建面10.8万平方米，楼面价格每平方米约为1.4万元，加上建安及资金成本等费用，正商实业的利润空间有限。
共有产权房，自2007年起在江苏淮安进行试点，通过和政府共同拥有房屋产权的方式，让中低收入住房困难家庭减少买房成本。或许是有流通性等限制。目前北京推出的共有产权房出现高弃选率现象，个别项目弃选率甚至超过95%，不过也有试点城市的共有产权房颇受购房者欢迎。
推行租赁住房和共有产权房建设被视为构建房地产长效机制、稳定房价水平的重要举措。
共有产权房未来如何推广、如何被更广泛购房者所接受、租赁用房如何实现真正的“租购同权”？每一次土地改革都会造就新一批次的财富新贵。
企业家首先要把握改革释放的巨大红利，新《土地管理法》规定了集体经营性建设用地全面入市等一系列改革举措，看得懂、巧规划、下手快！把握未来十年集体建设用地释放的改革红利。某得国家这盘大棋的突破点！
疫后振兴-2020中国农康旅小镇项目实操暨产业资源对接高端总裁峰会（青岛）
（往届现场视频集锦）
峰会概要
【会议时间】：2020年7月25日—27日【为期3天，含实地项目考察】
【会议地点】：中国·青岛
【参会对象】：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（大会400人规模）
【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、壹方城杭州事业部、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟
【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察
峰会议程
第一版块
农康旅小镇土地政策、产业发展及运营实践解读
乔润令丨国家发改委城镇中心原副主任、现城镇中心副理事长、研究员，中国小城镇 及城镇化研究专家
唐小棚丨泰康健康产业投资股份有限公司康养事业群副总经理、亚洲经济发展协会养老委员会副会长
柳 俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总
第二版块
农康旅小镇产业体系构建及操盘实践
何小建丨北京市青年农工党员、春雨医生集团副总裁、中房协养老地产与大健康专委会智库专家、北京江西企业商会常务理事、医疗健康专委会委员
陈延年丨汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院院长、壹方城特色小镇产业联盟战略委员会主席、万科十年千亿战略顾问
薛 青 丨奥伦达部落大健康事业部执行总裁、壹方城特色小镇产业联盟康养产业委员会执行主席、台湾彰化基督教医院大陆首席顾问
张士谊丨HZS匯張思合伙人、金盘奖年度杰出人物、哈佛大学设计硕士、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会核心委员
圆桌对话丨农康旅产业最新政策及当前产业发展遇到的核心问题探讨及答疑
第三版块
国际知名康养小镇模式解析、文旅品牌及夜游经济营造
叶剑明丨法国薇姿公司大中华区代表、壹方城特色小镇产业联盟温泉专业委员会特聘顾问
袁嘉骏丨汗马研习社创新导师、前字节跳动抖音市场负责人
雷艺礴丨汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院农文旅项目操盘顾问、壹方城幻光总经理
第四版块
乡村振兴城乡融合顶层设计及知名案例操盘讲解
胡 林丨农村土地政治专家、和盛家园董事长
史御力丨汗马研习社创新导师、幸福公社创始人、成都幸福公社房地产开发有限责任公司董事长
朱 冰丨壹方城特色小镇产业联盟规划委员会执行主席、哈佛大学设计博士、北京市特聘专家、都市意匠创始人
第五版块
农康旅小镇\/海外康养品牌\/特色文化街区创新模式解读
赵 芳 丨世界中医药学会联合会森林康养研究专委会产业发展部部长兼四川省工作委员会执行主任、四川省林学会自然教育与森林疗养专委会副主任
王志纲 丨荷兰贝克乐护管理咨询有限公司中国区CEO、王志纲养老工作室创始人、中国老年医学会医养结合促进会专家委员会委员
刘 磊 丨汗马研习社创新导师、锦上添花董事长、中国文化街区重新定义者
赵 亮 丨明筑策划设计机构总裁
圆桌对话 丨当前农康旅小镇顶层设计及落地运营过程中主要问题探讨及答疑
第六版块
壹方城-农康旅优质产业资源\/品牌精准对接会
模 式丨产业资源优势讲解及深度合作接洽【现场对接\/线上视频会议】
优质产业对接大会
贵宾席及汗马研习社会员专享
乡村生活综合体模式构建及医养设计实践专题研讨
郭 强丨壹方城文化产业研究院农文旅操盘负责人及高级合伙人、袁家村河湟印象操盘顾问
甘 霖丨科图设计创始人、总建筑师、《医养结合设施规划设计标准》参编人、中国非公立医疗机构协会建筑规划专家、壹方城特色小镇产业联盟康养专委员会委员
农康旅小镇创新项目路演、专家团问诊及需求对接【需提前提报审核】
专家团队丨薛 青 、柳 俊、陈延年、叶剑明 等
壹方城特色小镇产业联盟专家团队及操盘团队项目现场答疑
农康旅小镇标杆项目实地考察+研讨
线路一丨青岛三溪湾中康颐养养老项目-青岛市城阳圣德老年护养院
线路二丨崂山乡伴凉泉理想村
往届峰会游学展示
往届
峰会
游学
项目
考察
峰会路演、展位宣传等商务赞助合作
如何报名
电话报名：贾经理17642159945（电话报名优先）
短信报名：编辑公司名称+参加人数+对接电话发送到：17642159945
微信报名：（扫码请备注“咨询青岛峰会”否则不通过）
备注：本次峰会有费用，会收取一定费用，请知悉，非诚勿扰
壹方城 是中国文旅康养、特色小镇产业生态圈服务的领跑者，是创新企业家学习平台、文旅康养、特色小镇产业创新方案集成者、创新项目Ip孵化的实践者。公司致力于推动文旅康养、特色小镇行业的从开发到运营、从空间到内容的转型。依托强大的线上线下运营能力，致力于完善相关 产业链周边生态，成为最大的文旅康养、特色小镇产业综合服务平台。
2015年9月成立，2014年初在全国范围首先发起中国房地产互联网高端总裁峰会，成功举办四十余届文旅康养、特色小镇产业峰会，海外游学、国内游学成功举办近100次、社群分享近200届，聚合了包括融创中国、碧桂园、华侨城、富力地产、中铁集团、保利地产、鑫苑中国、远洋地产、金科地产、上海浙商实业、雨润集团、亿利资源、利海集团等18000多家一线企业及区域标杆企业。
特色小镇
康养类
田园综合体类
2020年最新特色小镇\/田园综合体\/康养养老产业报告，点图了解详情
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