一个大物管时代正在来临， “服务为王” 女生游泳

一个大物管时代正在来临， “服务为王”从口号兑变为现实，而物管行业的需求被视为“永续存在”，只要物业存在就需要对其进行管理。

在经过二十余年的房地产迅猛成长之后，商品房社区已成为中国城镇化进程最显著的成就，可谓硕果累累。

房地产业开始步入平台期，而物管行业才刚刚迈开成长的步伐。

回顾历史，纵观全球，伴随着综合管理服务业与资本市场的联姻，带来的是法国的索迪斯、日本的永旺永乐等，通过并购持续成长，基业常青。而这样的通路正在中国物管行业前行的道路上，晨曦初现。

伴随物管行业共同成长的由《经济观察报》主办的“蓝筹百强物业峰会”，正是在这样的背景下出台业内权威平台，前瞻行业趋势，剖析成功案例，让优秀的企业为人瞩目，让基业长青之道得以弘扬。

“蓝筹百强物业”平台对于物业企业的研究与评价，以公正、客观为基本原则，本着《经济观察报》理性·建设性的价值基准，评价标准以“在管面积”、“营业收入”为基础数据，企业规模是成长性指标的首要条件；对于“创新的增值服务”、“稳健的商办物业”等结构性优势，均给予相应的权重加分。

蓝筹百强物业不仅仅“唯规模论”，对于专业的园区管理、设备管理、新兴的城市公共服务管理等创新模式，也给予了充分的肯定。既体现出蓝筹百强物业对于行业架构的客观梳理，也是对于时局之下，勇于创新，求新求变的行业引领。

从2014年开始的国内物业管理企业港股IpO浪潮方兴未艾，2019年全年共12家物业管理登陆资本市场成为公众公司，2020年风头更劲，成为疫情之下脱颖而出的“现金奶牛”标杆。面对资本的青睐，既需要物管企业抓住契机，亦是同台竞技的过程中自我完善、内化夯实的一次凤凰涅槃。

百强物管企业的“春天”

截至目前，已有33家物管企业登录港股，3家物企登录A股，年内成功上市的便有6家，另有多家正在排队等待上市聆讯。此外，还有部分物业未单独上市企业正在紧锣密鼓地筹备拆分上市事宜。

收入稳定、轻资产运营无重大现金开支的特点，营得了资本市场的青睐。

在2020年上半年，国内物业管理板块上市公司公告了的收并购活动中，一共有18 起并购，涉及金额达到10 亿元。并购标的大部分以小型物管公司为主，补充了大量的在管面积。

据初步测算，未来两到三年内，将有近百家物业管理服务企业登陆资本市场。在疫情全球蔓延，未来经济存在较大不确定性的情况下，物管企业以其高确定性的增长、良好的现金流、低负债率的生意属性获得了资本市场的青睐。

刚刚启航的“蓝海”

据慧博资讯的数据，以86城市12万个小区9088万户微观数据为基础，优质物业企业在管户数市占率为22%，未来成长空间广阔，所以说这是刚刚启航的“蓝海”。

在物业服务需求持续旺盛的行业背景下，成长路径主要四种模式：1、依托地产母公司开发的新项目；2、并购其他物业服务企业；3、第三方项目招投标；4、借助平台输出管理技术，扩大管理半径等等。

未来头部企业的在管面积规模优势将会继续巩固和扩大，主要原因在于头部物管企业往往具有物业开发企业作为兄弟公司，开发项目竣工后一般直接交付给物业公司进行管理。截至2019 年已上市的23家物业公司有17 家存在关联开发商，占比74%，而2019 年百强房企销售金额集中度达到53%，头部格局已经相对稳定，内生项目的持续交付巩固了头部物管企业的规模优势。

头部靠规模，而中小物管企业将趋向特色服务，或者细分行业。这样的趋势同样与房地产开发有着密切的关系，房地产企业根据市场环境，纷纷开始进入转型的探索阶段。而龙头物管企业则长臂更远，万科物业在城市公共运营服务的探索，碧桂园服务承接城市环保市场化路径，而“雅生活服务”则更名为“雅生活智慧城市服务”，意图突破业务边界，在智慧城市的版图上有所作为。

据慧博投研的估算，至2025年，国内优质物管市值规模将达1.6万亿，约为当前市值的5倍，优质物管公司的服务户数达到2亿余套，平均物管费2.6元\/平米月，户均增值服务收入约2300元。

新赛道展现的魅力

在住宅物业之外，非住业态更展现非凡的前景。物管下一站，将是规模达到1.2 万亿非住宅物管市场。

具体分业态来看，高校市场规模约1800 亿，医院约550 亿，交通枢纽约345 亿（其中机场航站楼约280 亿、高速公路服务区约50 亿，城市地铁轨道交通约15 亿），公共场馆约500 亿（其中博物馆211 亿、图书馆48 亿、影剧院240 亿、会展中心5 亿），产业园约7000 亿，办公楼约760 亿，商管约1300 亿（其中商业物管406 亿）。

对于有心人而言，物管是一个取之不尽的“蓄水大池”，非住宅领域还处在跑马圈地的起步阶段，未来非住宅领域的收并购势必会变得越来越频繁，由于其进入门槛较高，较早涉足的细分领域龙头，以及具备广泛的触角及资本优势的综合类物管巨头将在赛道争夺中占据卡位优势。

百舸争流，方显英雄本色。在一个充满不确定性的时代，找到确定性，并不懈前行，是真正构建百年老店的基业长青之道。