最近一段时间以来，不少粉丝朋友私信笔者，问，我在某某地方，现在是该买房还是卖房？买房的理由，除了自住外，不外乎两点，一是担心钱贬值，二是担心房价还会涨。卖房理由也很简单：现在房价走到一个阶段性高位，不少媒体报道，这里房价跌了几千，那里房企纷纷打折促销，二手房市场异常冷清，有价无市，真正刚需难“接盘”，趁市场还未真正进入下行期，可不可以提前把多余的房子处理掉？
对于是否买房或者卖房问题，我们经常可以看到媒体报道一些跨界企业家或者业界大佬的观点，直接而鲜明。应该说，或多或少地影响着我们买房者对楼市的判断。
著名实业家，人称“玻璃大王”，也是一位慈善大家，他曾接受央视采访时表示，自己除了自住外，没有多余的房子，他预测，以后房子租不出去，还要交管理费，他还劝自己的妹妹尽快把多余的房子卖掉。
另一位就是大家再熟悉不过的阿里创始人马云先生，虽然马云不是做房产起家，但他的话影响力还是挺大。早在两三年前，马云就表示未来八年房价如葱，这句话也成为坊间和各媒体常常引用的经典，而且根据媒体公开报道，马云在内部信中还劝自己的员工不要买房，建议租房。在不少人看来，马云之所以做出这样的判断，有劝年轻人不要被房子所束缚之意，也有对未来房价不看好之预判。不过，这几年房价又涨了一波，而且幅度不小，让刚需确实捏了一把汗，但离马云先生的8年预判还有时间，我们拭目以待。
除了上面两位跨界企业家对未来房市不看好之外，还有两位业界大佬，一位是李嘉诚，另一位是王健林，均做过华人首富，他们会怎么说呢？
我们知道，李嘉诚可谓是地产“鼻祖”，在记忆里，他有三句话让人记忆犹新，第一句是，投资买房，第一是地段，第二是地段，第三还是地段；第二句是，大概是“不赚最后一个铜板”，第三句就是他在退休时所说，不能把买房看得太重，如果女孩子没房就不结婚，如果换成是我，我就会说，不如趁年轻你再找一个吧。那么，李嘉诚又是如何看待现阶段买房问题呢？他说，如果是买来自住的，分期付款没有问题的话，那么你应该买，千万不要买来炒，波动厉害的啦！
另一位业内大佬就是王健林，他及家族凭借地产一跃成为中国首富，2015年更是超过李嘉诚成为世界华人首富，所以，在地产界，王健林影响力不可谓不大，正当大家以为王健林会继续高歌猛进时，而在房地产“白银”时代的2017年，万达官微宣布彻底退出房地产，吃瓜群众表示看不懂。那么，他是如何看待未来房地产呢？
其实，王健林在一次公开场合就发表过看法，大意是，一二线城市房价还会处于一个缓慢上升趋势，主要是因为城市化率还不高，还有很多农民要进城，从而产生大量的买房需求。他也提醒，那些人口净流出的小县城，未来房价不会有多少上涨空间，以底特律为例，房子和不动产价格要比那些人口净流入的城市低很多，趋势也是向下趋势。此外，他的儿子王思聪在一次回答网友要不要买房问题时表示，现在房价不合理，年轻人不应该买房，而应该租房。
上面提到的这些企业家或者大佬，无论是眼光见识，还是智慧，应该说都是万里挑一，出类拔萃，在自身行业里都做出了巨大成绩，这也是许多网友们信服他们观点的重要原因之一。但是，笔者认为，在公众场合的讲话未必是本来意思表示，因为作为公众人物，势必会考虑听众感受和舆论评说，以及在所在行业发展。所以，对于大佬们的观点，我们听听可以，但在做决策时，还需三思而后行，毕竟没有人会为你的错误决策而买单。
当然，在买不买房的问题上，这些年，一些善于直言的专家学者也提出过中肯的建议，虽然有时候因一些“逆耳之言”让人听起来不舒服，但事实证明，他们是对的。近日，有一位经济学家的观点让笔者为之触动。这位就是华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康，他在近日举办的2019第16届蓝筹年会上表示：
房地产的支柱作用还会至少有15-20年时间，这个有力支撑是伴随着中国的城镇化高速发展阶段的特征的。到了真实的城镇化水平，70%左右的支撑是要下降的，这是别的经济体都经历的过程，中国这一段还远远没有走完，所以这段要特别珍惜。
贾康，曾长期担任财政部财政科学研究所所长，被媒体称为“中南海问策”，而且不是第一次表达类似观点，在前不久的博鳌房地产论坛上，贾康报告中提到，中国目前城镇化还在中间阶段，但要等到城镇化率约70%以后时，就要特别注意了。他还认为，房价涨并不意味着有泡沫，不动产从无价变有价，从低价到高价是必然过程。笔者认为，如果把贾康的话概括一下，可以归结为“城镇化还没走完”7个字，那么，他说的有道理吗？我们来看一组数据：
2012年户籍人口城市化率35.33%，常住人口城市化率是52.57%，到2018年时，两个数据分别为43.37%和59.58%，6年时间，年均户籍人口和常住人口增长率分别为1.34%和1.17%，如果按照这个速度，两个数据要达到70%城镇化率水平，前者还需要19.8年，而后者只需要8.9年。
这里需要注意的是，贾康提到，房地产的支柱作用还会至少有15-20年时间，到了真实的城镇化水平，这个70%左右的支撑是要下降的，笔者理解的这个“真实”，应该指的是户籍人口城市化率。根据笔者了解，目前不少人户籍在农村，但在城市里已经有房产，如果按房产来算城市化率，从而推导出真实的城市化率，或更为恰当，假如户籍城市率与常住人口城市化率差值打个对折，那么2018年以房产为基础的城市化率大概是51.47%，按照近几年1.34%均速算，推导出大概还有13.8年时间可以实现房产城市化率70%目标。
由上可知，城镇化还没走完，这是我们未来房产市场发展的最大支撑和动力，对于房子，是该买入还是该卖出想必大家心里应该有数了。不过，根据笔者的从业经验和对房地产的研究来看，还是需要注意两点：
1.虽然整体城镇化没有走完，大概还有13.8年时间，但未来对住房的需求主体，新进城市人只是一部分，有相当一部分是“小城市流向大城市”、“非区域中心城市流向区域中心城市或核心城市”、“非都市圈和城市群流向大都市圈和大城市群”，加之城市改善置业群体，共同构成了未来住房需求主力军。这些人口流入的城市，房产价值还会有一个持续提升的过程，这些地方自然是选择持有房产，需求有流入就流出，那些人口持续流出城市，除了自住外，不建议多买房子。
2.房价快速上涨的时代已经过去，指望暴赚一笔就走的心态不可取。一方面，楼市调控，比如限售措施，让我们不少买房者的房子失去了流动性，快进快出已不可能。另一方面，再有潜力的地方，未来房价涨幅也会趋缓，这不是调控原因，而是市场规律使然，以前平均一年能涨10%，未来能涨6-8%就不错了，如果你能够做好长持准备，房子对你来说，还是比较适合的标的。至于城市化率70%以后房地产市场怎么走？笔者认为，主要还是看彼时经济形势和货币因素，比如美国城市化率早已超过80%，房地产不是还处于正常发展状态吗？
学习房产知识，欢迎关注本号
网友：熊吞承:第五十章 谁都救不了你
