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楼市打了“麻醉剂”!两个“预言”成真,幻觉打破,不要心存侥幸 猪的寿命

女人资料网  发表于:2019-09-04 21:24:11
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一年之前,也是在九月份,关于楼市,有专家提到了两个预言。

21世纪经济报道当时采访了贝壳研究院院长、经济学家杨现领,从宏观角度概括了彼时的楼市形势,在他看来,“楼市经历了连续三年的透支”,“交易量的周期性下降几乎是不可避免的”,“这次下降可能是历史拐点”。

第一句话,可以看做是对过去走势的判断,后两个观点,我们可以称之为“预言”,时隔一年时间,这俩“预言”都成真了。

先看第一个,交易量的周期性下降。

这话听起来有点拗口,说白了,每隔几年,买卖房产的人会变少,成交量呈现周期性下降。

不妨来看一份数据,房产研究机构克而瑞的报告指出,上个月,28个重点监测城市成交量环比下降11%,24个二三线城市成交量环比下降12%。

近6成二三线城市成交量环比高位回落,重庆、济南等环比跌幅超-30%,长沙更是环比下降63%。近4成二三线城市成交量同比有所回调,长沙、重庆成交显著缩量,同比皆腰斩。

再来看第二个,所谓的“历史拐点”。

如何证明2019年就是拐点呢?这是个见仁见智的问题,但是,从一些细节上,我们不难发现,如今的楼市确实与以往的氛围大不相同。

拿开发商来说,恒大在全国范围内开展了“抢收行动”,融创老板孙宏斌直接表示“下半年不再拿地”。世茂总裁许世坛说,“有些开发商已尝到现金流苦果,都在转让项目”,禹洲地产在发布会上说得更可怜,“整个行业都在勒紧裤腰带”。

拿市场预期来说,《经济日报》、《经济参考报》等多个媒体发声,房住不炒的理念深入人心,“稳地价、稳房价、稳预期”,既是业内人士嘴边的口头禅,也是整个楼市环境的真实写照。

为什么专家这两个“预言”成真了?

答案很简单,楼市经历了过去十多年的扩张,房企不断高周转,居民杠杆率不断抬升,城镇化率、农民进城、棚改等助推因素也出现了“边际递减”效应,短短时间,就透支了长期的空间。

仿佛是要进行“外科手术”的病人,在手术之前,先打上一针“麻醉剂”,今年我们看到的成交量下降、房企降价只是打了“麻醉剂”之后的副作用,等楼市调控到位,长效机制建立后,房地产市场自然会回归理性轨道。

事实上,这样的表现,也打破了部分购房者的幻觉。

有份数据,我国的房贷收入比(个人住房贷款\/可支配收入)从2008年末的22.6%,增至2017年末的60.5%,假设月收入10000元,却要支付房贷6050元。

这些无视自己的收入能力强行买房的人,以前的“幻觉”,是房价上涨足以弥补自己负债买房的差价,现在,这个幻觉被打破了,对他们来说,房价不涨就是跌,交易的税费、持有的本息支出、房产税的预期、房屋空置的物业水电暖气费、房屋的折旧费,都是一笔又一笔的负担。

在8月31日举行“2019第八届金砖论坛”上,中城投资执行副总裁王珊指出,2005年到2008年,2008年到2011年,2011年到2014年,差不多三年主线一个周期。

但是,从2014年9月份开始到现在,我们的感觉是整个周期在拉长。楼市整体的波动是越来越平稳,整个行业的周期性红利在慢慢的减退,高杠杆模式是很难以再继续下去,对楼市调控一定要谨慎看待,不能“心存侥幸”。

心存侥幸这四个字,其实道破了很多人目前的心理。

有人觉得,不就是土地流拍吗?去年又不是没见过,今年地王不是又出现了。有人觉得,房企降价促销没什么罕见的,去年的“金九银十”,比现在的阵势厉害的多,最终开发商又熬过来了。

抱有这种观点的人不在少数,但是,作为旁观者,我们不妨冷静下来想一想,像今年这样的形势和阵势,以往遇到过吗?

答案是“没有”。

回顾过去20年楼市的历程,正因为房价没有跌过,或者说短暂下跌之后迅速反弹,反过来又强化了上涨预期,才让人们一直沉醉在买房赚差价的幻觉里。

但是,我们必须要承认一点,今年的调控力度前所未见,不光是调控次数创出了三个月近200次的新高,限购、限贷、限价、土拍规则修改等方式上的创新,还有各城市对调控房价的态度也耐人寻味。

比如苏州,限售之后还不够,还有限购和禁涨,比如西安,抢人之后房价蹿升太快,落户炒房的路子直接被堵住,比如合肥,以地块周边房价确定出让地价,不再摇号。比如开封,本来放开了限售,转眼就取消,其中意味不言自明。

侥幸的购房者,当然会安慰自己这是暂时的盘整,而理性的人,却能看到楼市长期的趋势已经改变,正如文章开头经济学家所预言的那样,现在,我们正在见证历史。

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