一年之前，也是在九月份，关于楼市，有专家提到了两个预言。
21世纪经济报道当时采访了贝壳研究院院长、经济学家杨现领，从宏观角度概括了彼时的楼市形势，在他看来，“楼市经历了连续三年的透支”，“交易量的周期性下降几乎是不可避免的”，“这次下降可能是历史拐点”。
第一句话，可以看做是对过去走势的判断，后两个观点，我们可以称之为“预言”，时隔一年时间，这俩“预言”都成真了。
先看第一个，交易量的周期性下降。
这话听起来有点拗口，说白了，每隔几年，买卖房产的人会变少，成交量呈现周期性下降。
不妨来看一份数据，房产研究机构克而瑞的报告指出，上个月，28个重点监测城市成交量环比下降11%，24个二三线城市成交量环比下降12%。
近6成二三线城市成交量环比高位回落，重庆、济南等环比跌幅超-30%，长沙更是环比下降63%。近4成二三线城市成交量同比有所回调，长沙、重庆成交显著缩量，同比皆腰斩。
再来看第二个，所谓的“历史拐点”。
如何证明2019年就是拐点呢？这是个见仁见智的问题，但是，从一些细节上，我们不难发现，如今的楼市确实与以往的氛围大不相同。
拿开发商来说，恒大在全国范围内开展了“抢收行动”，融创老板孙宏斌直接表示“下半年不再拿地”。世茂总裁许世坛说，“有些开发商已尝到现金流苦果，都在转让项目”，禹洲地产在发布会上说得更可怜，“整个行业都在勒紧裤腰带”。
拿市场预期来说，《经济日报》、《经济参考报》等多个媒体发声，房住不炒的理念深入人心，“稳地价、稳房价、稳预期”，既是业内人士嘴边的口头禅，也是整个楼市环境的真实写照。
为什么专家这两个“预言”成真了？
答案很简单，楼市经历了过去十多年的扩张，房企不断高周转，居民杠杆率不断抬升，城镇化率、农民进城、棚改等助推因素也出现了“边际递减”效应，短短时间，就透支了长期的空间。
仿佛是要进行“外科手术”的病人，在手术之前，先打上一针“麻醉剂”，今年我们看到的成交量下降、房企降价只是打了“麻醉剂”之后的副作用，等楼市调控到位，长效机制建立后，房地产市场自然会回归理性轨道。
事实上，这样的表现，也打破了部分购房者的幻觉。
有份数据，我国的房贷收入比（个人住房贷款\/可支配收入）从2008年末的22.6%，增至2017年末的60.5%，假设月收入10000元，却要支付房贷6050元。
这些无视自己的收入能力强行买房的人，以前的“幻觉”，是房价上涨足以弥补自己负债买房的差价，现在，这个幻觉被打破了，对他们来说，房价不涨就是跌，交易的税费、持有的本息支出、房产税的预期、房屋空置的物业水电暖气费、房屋的折旧费，都是一笔又一笔的负担。
在8月31日举行“2019第八届金砖论坛”上，中城投资执行副总裁王珊指出，2005年到2008年，2008年到2011年，2011年到2014年，差不多三年主线一个周期。
但是，从2014年9月份开始到现在，我们的感觉是整个周期在拉长。楼市整体的波动是越来越平稳，整个行业的周期性红利在慢慢的减退，高杠杆模式是很难以再继续下去，对楼市调控一定要谨慎看待，不能“心存侥幸”。
心存侥幸这四个字，其实道破了很多人目前的心理。
有人觉得，不就是土地流拍吗？去年又不是没见过，今年地王不是又出现了。有人觉得，房企降价促销没什么罕见的，去年的“金九银十”，比现在的阵势厉害的多，最终开发商又熬过来了。
抱有这种观点的人不在少数，但是，作为旁观者，我们不妨冷静下来想一想，像今年这样的形势和阵势，以往遇到过吗？
答案是“没有”。
回顾过去20年楼市的历程，正因为房价没有跌过，或者说短暂下跌之后迅速反弹，反过来又强化了上涨预期，才让人们一直沉醉在买房赚差价的幻觉里。
但是，我们必须要承认一点，今年的调控力度前所未见，不光是调控次数创出了三个月近200次的新高，限购、限贷、限价、土拍规则修改等方式上的创新，还有各城市对调控房价的态度也耐人寻味。
比如苏州，限售之后还不够，还有限购和禁涨，比如西安，抢人之后房价蹿升太快，落户炒房的路子直接被堵住，比如合肥，以地块周边房价确定出让地价，不再摇号。比如开封，本来放开了限售，转眼就取消，其中意味不言自明。
侥幸的购房者，当然会安慰自己这是暂时的盘整，而理性的人，却能看到楼市长期的趋势已经改变，正如文章开头经济学家所预言的那样，现在，我们正在见证历史。
网友：陈樱题:对你修行有大帮助。
