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第237篇，陪伴您第244天
来源\/公众号：王公子说地产
素材库来源（杭州网）
昨天，我们从杭州豪宅中介处得到一个消息，金庸先生在内地的第二套房子，一套九溪玫瑰园别墅挂牌出售了。
差不多是21年前的此时，秋高气爽，金庸先生和夫人在朋友推荐下，来到绿城·杭州九溪玫瑰园参观。
1996年开始开发的九溪玫瑰园，曾入围全国十大豪宅，为绿城房产打响了行业标杆的名号。
远眺浩浩荡荡的钱塘江，遥望满目青翠的五云山，金庸非常满意，立即买下了一套，心情大好的他还打趣：“与清风明月为伴，与文人雅士为伍，我以后可以请隔壁房子的琼瑶女士喝龙井茶了。”巧的是，彼时琼瑶已在隔壁的常安度假村买了套房产，这下，两位来自海宁的“远房亲戚”又多了个“切磋”的地方。
交付后，除了琼瑶，金庸先生还曾邀请林青霞来这里参观（林青霞曾在金庸作品《笑傲江湖》中饰演经典角色东方不败）。
如今一代大侠离去，曾经的住所，又将迎来哪位有缘人呢？
金庸21年前买下的这套别墅
长什么样？
在杭州，名人故居进入市场的先例比比皆是。
拿不久前成交的西湖边长生路32号不老里3号“徐青甫故居”来说，在阿里拍卖平台挂牌，共吸引13万人围观，经过460轮鏖战，起拍价从3179万元，共加价5625万元，最终以8804万元落锤。
这次，金大侠这套能跻身杭州房产顶豪的别墅，自然也十分吸睛。“大侠故居”+“绿城打响名气的第一炮”双光环的加持，让这套房子以高热度进入大众视野。
记者了解到，九溪玫瑰园这套金庸故居，是独栋别墅，建筑面积453.35平方米，带花园，花园面积约1800平方米，背靠五云山，视野开阔。目前挂牌价格6800万元。
从房子照片来看，上深红色+下灰色外墙立面，搭配白色窗台+窗框；建筑对称排布，透露着强烈的仪式感；房前一整片广袤的大草坪，颇有些上海老洋房的感觉。边上绿植包围，更显幽静、典雅。
浓荫绿树，花香鸟啭，是金庸先生喜欢的调调。
看多了时下流行的飞檐戗角的中式宅院，稍显复古的法式独栋，反倒有另一番观感。
不过据记者了解，多年来，金庸并未住过这里，房子至今仍是毛坯。
中介佣金丰厚
成交一单或到手70余万元
几乎从昨天傍晚开始，小半个房产中介朋友圈，都发布了这套九溪玫瑰园房子出售的信息。给金九银十的时节添了一把热度。
“如果出售成功后，佣金可观！所以很多中介都发布了这套房源信息，想分一杯羹。”一位中介内部人士透露。
按照行情，豪宅中介可收取总价的2个点做佣金，扣除相关折扣，差不多也能拿1个多点。
倘若这套房子最终成交价和挂牌价相当，是6800万元，那么仅这么一单，中介人员差不多就能拿到70余万元的佣金。
业内人士透露：“很多都是‘兼职豪宅中介’，也就是说，他们平时是做普通公寓、住宅这些中介，手里并没有这套金庸故居九溪玫瑰园的一手渠道，是豪宅中介下的又一级分销。”
我们在各大中介平台上，也未有发现关于这套房子的信息。目前来看，最直接的房源发布，是在极少数中介的朋友圈。
为什么没有公开售卖？
因为这个价位的豪宅，有专门的豪宅中介售卖渠道，虽然受众并没有外网多，但是面对的客群要精准得多。
根据透明售房网数据显示，截至昨天晚上8点，杭州正式备案的经纪人有29128人。看着基数很大，但绝大多数中介，主做普通住宅、租赁；专门从事豪宅买卖的中介，少之又少。
“全杭州不过20余人。有独立的经纪人，也有自己开经纪公司。”业内人士透露，这些豪宅经纪人，大多在行业内扎根了10年左右甚至更久。有些以前是普通二手房中介，有些曾经是开发商，操盘过多个排屋别墅。他们专业技能娴熟，销售路子很广，杭州排屋别墅的发展史，他们了然于心，从设计环节到施工、交付，了如指掌。这些豪宅中介手上老客户多，很多都是超级富豪，当然，行事也讳莫如深。
“目前，这套房子的业主、房产托管人等，都非常低调，他们不希望因为这套房子受到关注。”一位中介知情人士透露，昨天还有很多媒体、个人，以看房者的身份去九溪玫瑰园探房，“后来发现他们拿出了摄像机，就被制止
了。”
金庸先生和杭州的渊源颇深，他曾在浙江大学人文学院担任院长达8年之久，
被浙大师生亲切地称为“大师兄”。
金庸深爱杭州，他说过，“我的第一份工作在杭州”“我的第一份爱情在杭州”“一生最爱的城市是杭州”“年纪大了，但最忆是杭州”。
西湖则是“金大侠”笔下的御用地盘，在多部武侠小说中反复提及。
首部长篇武侠小说《书剑恩仇录》，应该是金庸小说中出现杭州最多的一部。江南武林帮会红花会首领陈家洛三会乾隆就是在杭州；《笑傲江湖》里，令狐冲学会“吸星大法”，也是在杭州；《射雕英雄传》里，郭靖、黄蓉在西湖边喝酒赏荷；还有临安皇城的景色，三潭印月的剑术比拼，楼外楼的酒菜……不夸张地说，西湖著名景点，都被金庸写了个遍。
金庸太太林乐怡很早曾透露金庸本人的心思：他一生最喜爱的城市的确是杭州，确实有过在杭州终老的念头。为此金庸很早就在西湖边买过一套养老别墅，但因习惯了久居香港等种种原因，最终未能成行。
金庸这套别墅所在小区充满了故事
九溪玫瑰园这套金庸故居，挂出来还没几天，有意向客户了吗？
“已经有人在询问了，但不多，个位数。”中介告诉我们，这类房源，关注的人肯定没有那么多，毕竟‘金字塔顶端’的客户群体有限。不过据周边豪宅中介透露，九溪玫瑰园别墅项目，一个月带看客源组数为5组左右，比周边别墅区看房的人要多——周边还有西湖高尔夫别墅、梦湖山庄、新西湖花园、阳明谷、云栖玫瑰园、润和山庄等。
说到九溪玫瑰园，很多杭州人并不陌生。
它位于杭州之江国家旅游度假区内，在钱塘江、五云山、九溪、云栖之间，邻近六和塔，自然环境得天独厚。
我们咨询了一些资深地产人士，他们表示，这个项目，有很多故事。
整个园区最大的特点是：建筑与周围山峦水景有机融合。1996年开始开发，曾入围全国十大豪宅。
“90年代末期，杭州乃至全国的房地产开发水平都处于初级阶段。”业内人士说，绿城·九溪玫瑰园的横空出世，打破了这种状态。“甚至可以这么说，绿城成为行业标杆的名号，也是从九溪玫瑰园真正打响的！”
九溪玫瑰园总占地230亩，建筑面积54960平方米，容积率0.31，绿化率65%；园区有别墅126幢、公寓8幢80套、会馆1幢，餐饮、健身、娱乐、休闲设施一应俱全。
我们在透明售房网查询，有关九溪玫瑰园的数据更新停留在2012年12月13日，而最新的公告是在2013年9月2日，称九溪玫瑰园已售罄。
20年前，这里的一套别墅总价至少上百万。
现在，记者在一家房产中介平台看到，九溪玫瑰园一套建筑面积293.41平方米的低层，4个多月前挂出，3室3厅1厨3卫，售价3350万元，折合单价114175元每平方米。
这还只是挂出来放在平台上委托售卖的。中介内部人士透露，外网未挂出的总价3000万-7000万的房源还有3套。这些房源总价很高，购买人群小众，挂外网没有什么意义，基本都是定向推送的。
而除了别墅产品，同小区的公寓住宅，目前在售的均价约4万元\/平方米，面积在100-200平方米。
九溪玫瑰园一套别墅卖了一个亿
房东却说一分没赚
中介足足跟了3年
1998年9月，金庸先生和夫人在朋友推荐下，来到绿城·杭州九溪玫瑰园参观，当即买下这套房源。
除了金庸先生，据传还有一位著名的浙商，当时也在九溪玫瑰园买了房子。
那位浙商一买就是两幢，后期还耗资八九百万，请了国外建筑大师来设计装修。房子装修得气场强大，十分经典。
不过业内人士调侃：遗憾的是，现在这个房子里面住的只有他的保姆、管家等十几个人。再高规格的别墅区，也难免成为“保姆的乐园”，真是个魔咒啊。
业内人士提醒：从投资角度来看，像九溪玫瑰园这样的房子，投资回报率非常有限。因为总价高，买家客群极其有限，转手不会灵活；放在出租市场，更不理想。哪怕一年收租40万元，和几千万元的“身价”相比，回报率微乎其微。
从成交情况来看，周期也比较长。
今年7月，曾爆出九溪玫瑰园天怡苑组团，一套法式独栋成功售出，房东挂牌价1.8亿，建筑面积1037.79平方米，最终签约总价1亿，折合单价96359元\/平方米。知情人士透露，算上装修款和税费，买家付出约1.5亿元。参照往年豪宅买卖经验，买家大概率全款支付。
但即便总价高，可作为2010年买入房子的房东，也有一肚子苦水：相当于一分钱没赚。
拿到超过100万中介费的中介，也觉得自己不容易：这套法式独栋，从挂牌到成交，足足跟了3年。
“这样的豪宅，它更大的价值或许在于‘收藏’和‘拥有’。”末了，业内人士这样说。
金庸在杭州的第一处房产
赠送给了最爱的杭州
《笑傲江湖》里，令狐冲跟随向问天来到杭州。
西湖边，但见“碧波如镜，垂柳拂水，景物之美，直如神仙境地”。“向问天一笑，纵马来到一个所在，一边倚着小山，和外边湖水隔着一条长堤，更是幽静。两个下了马，将坐骑系在河边的柳树上，向山边的石级上行去。转了几个弯，遍地都是梅树，老干横斜，枝叶茂密，想象初春梅花盛开之日，香雪如海，定然观赏不尽。”
这里是“梅庄”，令狐冲要在这里剑败琴、棋、书、画“江南四友”，与任我行大战一场。
金庸在杭州的“梅庄”，就在西湖和北高峰之间的“云松书舍”。这也是他在杭州最早的地产。
“云松书舍”位于钱塘十八景之“九里云松”起点，又在康熙帝御笔西湖十景“双峰插云”之碑亭侧，原属于杭州植物园。
快报早前报道过，横匾“云松书舍”四字由汪道涵先生题名，左右分别是金庸亲笔手书的对联，“飞雪连天射白鹿，笑书神侠倚碧鸳”，14字囊括了金庸《笑傲江湖》等14部武侠小说。书舍回廊壁上刻有金庸十五部小说壁画，从靖哥哥俏黄蓉到乔帮主令狐冲韦小宝陈家洛一应俱全，栩栩如生。
书舍中间是一个天井。一边墙上镶着一方大青石，刻《云松书舍碑记》，介绍了书舍的修建过程：书舍所在地块由杭州市政府赠送给金庸先生，于1994年10月奠基，1996年6月竣工，总面积3200平方米，建筑面积1100平方米。书舍由“耕耘轩”“玉兰亭”“松风明月楼”“赏心斋”和“听松亭”等楼台廊榭等建筑组成，是典型的江南庭院风格。共花费人民币1400万余元，为金庸先生所出。
1996年云松书舍建成后，金庸先生觉得书舍造得太美满了，又在西子湖畔，不应该由他一人独享，应当让所有人都能分享美景，于是决定将云松书舍无偿捐赠给杭州市。
当时负责书舍管理的耿乙匀女士回忆，金庸先生一天都没有在书舍住过，有关部门觉得有憾，还专门安排金庸先生来此小住。2004年春天，金庸先生带着夫人及二三好友来到云松书舍。这是金庸先生在云松书舍住过的难得的一晚。
现在，在书舍中，不仅可以了解金庸先生的生平故事，还可以看到不少金庸的藏书和小说手稿等。
云松书舍的开放时间为9：00-16：30，这里可能是杭州最具“侠气”的地方。
看来真正财富自由的人，基本上没有时间享受豪宅，比如之前李连杰被曝光的上海别墅，最终都成为了保安与保姆的家。
任你再豪华的别墅，没有人住就只是空洞的混凝土一堆而已。
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