凡事预则立，不预则废。其实，这句话用到买房过程中也是一样。对于我们现在还没有买房的人来说，有两个顾虑，一是如果现在买了房，担心未来房价下跌不划算；二是如果现在不买房，担心未来房价又涨了，不但吃了亏，还有可能更买不起了。此外，对于投资买房也是如此，怕买在高点站岗，当然，同样也担心现在不买后面又涨了，悔不当初。通过尽可能前瞻性的分析，是我们正确做出决策的前提。
我们都知道，现楼市在国家的持续调控下，已处于阶段性平稳。不过，我们也深知，各种因素都在发生变化，房价不可能一直稳住一成不变。比如说未来5年，10年，房价会是一个什么情况呢？老百姓手中的钱都是血汗钱，俗话说，隔行如隔山，需要谨慎对待。下面，我们来听听内行人预测2030年全国住房均价大概会到一个什么水平？希望对您有所启发和帮助。
为什么只预测全国住房均价？
这波楼市上涨，相比过去有较大区别，就是因为一二三四五线城市一涨俱涨，大家一定很奇怪，各个城市楼市基础都不一样、人口不一样、经济不一样、收入水平更是不一样，为什么会全面上涨呢？关注楼市的应该知道，这波楼市仍然是大城市率先上行，在全国性的楼市去库存战略持续作用下，从高等级城市向低等级城市传递，在大家买涨不买跌心理影响下，一边房价上涨一边伴随着库存去化。但未来还会如此吗？再来一次全国性去库存的概率实在太小，因为风险实在太大。这就是为什么只预测全国住房均价的原因，即未来城市楼市一定会出现分化，但中国城市楼市又是一个整体，不可能割裂开来，通过预测全国住房均价可给我们一个对未来整体房价的趋势预判。
先来看看我们现在楼市的实际现状
谈数字已经没什么实际意义，感受或许来得更真实。现在很多自媒体都在说这里房价跌了，那里房价猛涨了多少，真实情况如此吗？相信所在城市的人最有发言权。根据业内实地调查，整体上，除了极个别城市新房供应扎堆市场趋于饱和外，其他无论是大城市还是小城市，其新房市场还是不错的。但都存在一个共性，那就是二手房市场趋冷，从成交量上看最能说明这种情况。按理说“量跌价格也应该跟随下跌”，但为什么房价又没怎么跌呢？那就是新房限价支撑，购房者都往新房市场去，哪还会顾及高高挂起的二手房市场呢？如果新房买不到，宁愿观望罢了。所以，我们购房者要对眼前的楼市有一个客观了解，而不能人云亦云，否则会影响自己对未来楼市的判断。
为什么只预测到2030年房价？
这个很简单，原因四条：一是相关的预测数据可以取至2030年；二是现在有上百个城市都有这样的楼市限制因素，一些城市还有3、5年的限售，从买房到拿房，到办理房产证后转售，都需要很长时间；三是房子是不动产，不像证券产品，可以T+1什么的，大多数房子都需要持有很长时间；四是我们城市化快速发展期可能差不多也就在这前后，再往后就属于一个自然缓慢增长过程。
从影响未来房价的三个关键因素，推导2030年全国住房均价大概是多少？
中国房价发展，从来都是各方面综合因素作用结果。短期受到政策影响，长期受到人口、经济、货币、土地等因素影响，但对房价起到决定性作用的就三个，即人口、货币、土地三个关键因素，下面我们从三个因素来推导未来房价增幅及大概价格：
1.从人口因素看。离开人口预测未来房价都是不责任的，因为无论是投资者还是炒房团，房子最终都会转到有实际居住需求的人手中，也就是我们说的“房子是用来住的”。根据此前联合国预测的数据显示，到2030年，我国城市化率将达到70%以上，在2018年59.58%基础上，再提升至少10个点，对应新增城市人口1.9亿，总城市人口达到10.2亿，年均城市化人口在1800万上下，跟最近几年速度差不多。从人口这个角度看，我们的楼市购房需求支撑强劲，但考虑到部分人在城市里已有购房，需求会有所降低，但可以通过快速增加的改善需求弥补一部分。结论是，到2030年，楼市的基本面不会有多大变化，只是一个由量到质的转变。
2.从货币因素看。房价增长其实也是一种货币现象，我们2018年的货币供应量M2是2009年的3倍，10年时间净增2倍，当年1元一件的商品，现在涨到3元算是正常，如果当年5000元\/平米的房子，现在1.5万元\/平米，仅是价格同比例扩大而已。对于未来10来年，对货币的两个判断：一个是超发一定是持续的；二是随着经济增速进入“L”型，货币增速也会随之放缓，那么，会降到多少呢？基本是GDp增速+物价指数，而此前是多少呢？在2011年之前的十多年，都在11%以上，而2017年和2018年是在8%左右，也就是下降了3%。在过去15年左右时间，全国年均房价增速在9.5%左右，同样去掉3个百分点，未来10年房价年均增速应该在6%-6.5%之间。
3.从土地财政替代看。土地为面粉，房子如面包，前者占后者成本60%以上，地价对房价起到决定性作用。去年，全国卖地收入6.5万亿，我们地方的公共预算是9.8万亿，土地收入基本占到本级财政的2\/3，在城市发展中起到举足轻重作用。在未来10年，预计土地财政增长会放缓，加之其他税种补充和新兴产业财税增加，会对土地财政有所替代，但根据机构对我国未来土地财政替代测算可知，替代幅度有限且缓慢，结论是，在未来相当长一段时间，除一线北上深大城市外，大部分二三线以下城市，土地收入还是重要收入，地价推动房价的模式可能还会延续，只是幅度会有所降低罢了。
以上，从三个因素看，人口和土地两个因素对未来10年楼市还是有强力支撑的，只是无法量化成一个房价数据。唯独货币因素可以量化，而且从历史经验来看，货币增幅和房价增长幅度也存在着大体趋同的走势。由此，内行人推测：预测到2030年时，全国住房均价年均增幅在6%-6.5%之间，整体增幅在72%-78%。如果换算成房价数据的话，在2018年8736元\/平米的基础上，再增加6290元\/平米-6814元\/平米，达到1.5万元\/平米-1.55万元\/平米。当然，这仅是预测的2030年全国住房均价。具体到各城市肯定有高有低，有的城市会显著高于这个增幅，比如优质都市圈和城市群内城市，但也有很多收缩型城市会大幅跑输这个幅度。
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网友：孙资皇:顿时露出喜色，当即跪在半空：“血蔓拜见主母！”
