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现在的楼市,留着现金“颐养天年”,还是给儿女“置办婚房”? 26个英语字母

女人资料网  发表于:2019-09-14 04:59:42
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现在买房子,几乎没有年轻人不“啃老”的。

这两年,我也看到了太多人在抱怨,后悔当初为什么不张嘴问父母要钱买房,后悔曾经的自己太执拗,认为可以靠自我奋斗就能在城市里扎根,最后“骨气”倒是有了,房子却没了。

对父母而言,“啃老”这个词,也不再像过去那样充满贬义了,之前有一项调查显示,7成以上90后买房靠父母,其中,41.1%需要父母首付,个人承担月供,能够独立承担购房资金的不足2成。

没办法,1998-2018年,20年的时间中,全国均价从1854元上涨至8542元。从2004-2017年,13年的时间,我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元,增幅达13.7倍。

这种情况下,房子日益成为高不可攀的一件“投机品”,结婚、工作、学区、医疗、面子,都跟房子挂钩。

此时,每一位父母都面临一个艰难的选择:现在的楼市,该留着现金“颐养天年”,还是给儿女“置办婚房”?或者说,未来10年,应该留钱还是买房?

笔者认为,要从以下三个方面展开分析。

第一,最重要的是家庭结构如何变化。

年轻人永远是楼市的主力军,过去十年,从2009-2019年房价大涨,对应的恰恰是1981-1991年这一波新生儿的婚期,而80后们,又是代表了几十年以来的第三代婴儿潮。

从上世纪90年代开始,生育率不断下行,性别比一度高达120:100,由此带来的后果,是15-64岁的劳动力人口,在2013年达到10.06亿的顶峰后,连续5年出现减少。

因此,父母是把钱存起来,还是要钱换成不动产,关键要看自己的家庭结构是什么样的,如果自己本身就是独生子女,孩子也只有一个,未来的养老压力很大,那给儿女“置办婚房”就显得很多余。

举个例子,现在大部分家庭都是四个老人、一对夫妻、一个孩子,也就是说,夫妻双方都是独生子女,两口子要同时抚养四个老人,一个小孩,如果没人看孩子的话,夫妻双方只有一个人工作养家。

当“老龄化”加速,未来10-20年的时间内,很多家庭会演变成“八四二一”的家庭结构,即八个老人、四个父母、一对夫妻,一个孩子。

假如你的家庭结构未来会演变成“四二一”,甚至是“八四二一”,那么,养老将是头等大事,必须要留着现金“颐养天年”。

第二,各线城市分化加速,“天价”与“白菜价”将并存。

数据显示,在十年前,我国一二线大中城市人口占比只有17%,而截至去年末已经突破了20%;从人口增速来看,过去五年一二线城市常住人口增速都在1.2%以上,而全国其他地区的增速不到0.4%。

这说明什么问题?从长期来看,未来十年,依然是人口加速涌入大城市的10年,“宁要北上广一张床,不要老家一套房”这句话,依旧不会过时。

作为购房者,我们要适应这种“分化”的格局,有的地方依然寸土寸金,为了几平米的学区房“挤破头”,有的地方出现延迟交房、烂尾楼乃至几百元的白菜价房子,也并不稀奇。

但是,京沪深、苏沪宁杭、广深等地的“天价房”,不是一般家庭能够承受得起的,如果家里条件允许,掏完首付后尚有结余,把现金换成房子可谓是一举多得。

如果你所在的城市人口持续流出,供过于求的拐点早晚要到来,未来十年,留着钱“颐养天年”更合适。

第三,房产是否还具备增值属性。

如上文所说,过去这些年,购房者之所以透支整个家庭的财力,也一定要买房,本质上并不是因为结婚、教育等因素,所谓的“刚需”,只是“冒出来”的概念而已。

真正的原因,是房子在众人追捧的过程中成了“投机品”,能不能住,环境、配套是否合适已经不重要,购房者首要考虑的是“增值属性”。

经济学家姜超此前指出,在2007年,广义货币总量只有40万亿,而2018年,这个数字达到167万亿,翻了4倍。其实还不止,因为没有算影子银行。

十年以前的银行理财规模只有5000亿,十年以后翻了60倍,达到30万亿,因此,再加上影子银行以后,真实货币总量其实是从40万亿翻了5倍到200万亿,平均每年增速17%。

所以,过去这些年以来,由于货币每年增长15%-20%,大家默认每年对内购买力减值了15-20%,房价每年涨个百分之十几,也算是情理之中。

但是,未来十年,假如资金不再流入房地产,房产是否还具备增值属性呢?

答案是否定的。

最近,LpR机制落地,房贷利率未来将参考5年期LpR浮动,1年期的LpR未来即便下降,也会向实体经济倾斜,加上今年以来房地产新规规模下降幅度高达30%以上。

对于楼市来说,未来很难再受到货币增长的影响,因为新机制形成后,房地产市场大概率会趋于平稳,甚至可以说是“冷冻”。

针对这个问题,有专家总结的很到位。

近日,中泰证券宏观分析师梁中华发文指出,从投资的角度来看,如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话,“持有房产每天都在亏钱”。

梁中华援引根据复旦大学2012年的测算数据,上海房产平均每年折旧率在3%-5%之间,我们就按照4%来算,持有房产的总成本也有将近9%,而收益只有1.2%都不到。

事实上,买房亏钱的又何止是上海,百城房价统计中,有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%,即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小,房屋空置率高,租金收益几乎可以忽略不计。

“持有房产每天都在亏钱”,这10个字,也点透了未来10年的趋势,在以前,当房价涨幅动辄翻倍时,持有成本再高,也可以用巨大的差价来覆盖。

但是,当房价进入“稳中有降”的趋势后,不动产的劣势就会凸显出来,对于那些家庭结构老龄化、地处三四线、房产折旧率较高地方的购房者而言,还是留着现金“养老”更好。

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网友:周读:一直没能进前十。
网友:杨屉万:就算条件不好,没得到好的栽培,可如果能够突破重重磨难能修行到合一境,一旦进入圣地势力栽培,还会有一个大幅度提升!至于‘两万亿年没修炼到合一境’,即便修行环境很差,没做到都没资格算天才,根本没资格参加星辰大会!
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