最近回答了一位朋友提出的问题：买房很纠结，到底应该买在小城市的新城区CBD，还是应该买在大城市的偏僻远郊？
答案当然是见仁见智的，这两种区域各有优劣，不能武断的说三四线就一定不能买。
小城市的CBD有“下限”，人口虽然常年流出，至少是一个城市发展的主要方向，但是，“上限”很低，几乎可以肯定，没什么前途。
而大城市的远郊，“上限”就很高，一旦规划落地，地铁、高铁、轻轨、商圈带来人流，押注成功的话，购房者可以实现阶层跃升，直接成为当地的中产，与此同时，这种远郊却没有“下限”，如果人口流入不足，荒凉起来比起中小城市有过之而无不及。
事实上，不管是一二线还是三四线，这两种区域，都有一个共同的问题：空置率。
把眼光放长远，文章开头的疑问，其实可以分成两方面来解读：20年后，“闲置不住”的房子有多少？现在拿50万买房，会“亏钱”吗？
先来说第一个问题，20年后，“闲置不住”的房子有多少？
首先，先搞清楚目前空房率有多少。
一般而言，空房率的计算公式为：空置面积与近三年房地产累计竣工面积之比。
根据《2018年国民经济和社会发展统计公报》，到2018年，全国农村户籍人口56401万人，其中外出农民工多达17266万人。因此多数宅基地处于空置状态。
在4月份，农村绿皮书报告指出，2018年农村宅基地空置率为10.7%，空房率最高达七成。村庄宅基地的闲置率呈现东部最高、西部次之、东北第三、中部最低的格局。另据测算，全国约有360万亩农村宅基地空置。
当然，70%是一个极限的数字，更多的会出现在中西部地区，而沿海经济发达的乡镇，空房率必然不高，我们不妨取一个偏保守的数字：40%。
城镇空房率方面，在2015年，腾讯发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。在2018年底，西南财大中国家庭金融调查中心发布的数据显示，住房空置率为21.4%。也就是说，各大机构统计的城镇空置率，大部分都在20%左右。
结合农村40%的空置率，目前的房屋空置率应该不会超过30%。
其次，假设未来20年空置率维持在30%左右，彼时有多少房子被“抛弃”？
根据统计局2017年的调查，中国城镇住房总存量为261亿平方米，其中城区住房总面积为145.9亿平方米，而镇区是115.4亿平方米。按90平米一套房，城镇房屋总量大概是2.8亿套。
此外，去年房地产新开工面积为18亿平米，销售面积将近17亿平米，取平均值17.5亿平米，仍以90平米一套房为基准，一年时间大概新增1900万套住房。
这样算下来，加上最近两年的数据，住房总量是2.9亿套，如果未来20年都是17.5亿平米的新开工面积，那么，20年之后，房屋总量会达到6.7亿套。
这样算来，20年之后，空置住房大概是2亿一套。
这个数字，想必超出了很多人的预期，但是，因为我们考虑了农村空置房的因素，也在情理之中。
再来看第二个问题，花50万买房会亏钱吗？换个说法，现在要不要提前为儿女买房？
这个问题最好提前知晓，心里有个数，不管在大城市还是小县城，购房者的钱都不是大风刮来的。
应该强调一点，如今的50万首付，在一二线城市买房已经是举步维艰，三四线城市虽然置业门槛较低，但因为最近几年棚改助推、房企扩张等原因，各类新城区雨后春笋般冒出来，置业成本也水涨船高。
以各线城市为例，一线不必多说，北京的西城，深圳南山和福田，上海的浦东和徐汇，平均值全部在700万以上。
二线城市中，杭州的滨江与西湖区，武汉武昌区，成都青羊区平均值全部在200万以上。
三线城市中，扬州广陵区，洛阳的洛龙区，包括南昌的东湖区，单套房产平均值全部在100万以上。
这种情况下，按照50万三成首付，利率上浮20%来计算，选择的余地已经很小了，动辄五六千以上的房贷，一般人也很难承受。
所以，笔者认为，现在拿50万来买房，除非所在城市人口常年流入、规划清晰、家庭收入预期明朗，否则不要轻易出手，20年的时间，各地中心城区的变化会非常快，目前中小城市数千个新城区，最终有几个能成功“存活下来”还是未知。
为子女考虑也是一样的道理，20年的时间，孩子长大成人，我们根本不知道他想去哪个城市落脚，也不知道他去哪里读大学、找工作。
贸贸然买套房子为儿女准备着，子女成人后非但不领情，一旦城市轮廓出现变化，加上房产税、房贷本息支出、房屋折旧等因素，房子空在那里，能不能顺利变现都是个问题。
关于空置房和子女，首富马云也给出了忠告。
在今年五月份阿里巴巴集体婚礼上，马云说，未来我们的孩子会拥有至少5套房子，同时还要赡养8个老人，此时再多的空房子又有什么用？婚姻不是为了买房子，不是为了买车子，而是一起生孩子。孩子是无价之宝，永远记住，所有的东西都可能是别人的，只有孩子才是真正自己的东西”。
这也给我们提了一个醒，与其押注20年之后“两亿多套”的空置房，还不如把有限的资金花在子女的教育上，花在家人的日常开销上，保留一套自住房的前提下，为家庭多储备些“不时之需”，才是务实的做法。
网友：汤磬:我还没跟你说，你看出来吧，这是我们儿子雪鹰。
