房地产以每10年为界，表现出的特征都不一样。
比如，从1998年房改到2008年，是购房者意识觉醒的时间，住惯了筒子楼、集体宿舍、农村瓦房的人们，猛地发现：房子原来可以按揭贷款，可以住进几十层的高楼，可以以买房为“跳板”扎根城市。
这个时期的房子，是城镇化进程的推进，是人口红利持续释放的过程，房价即便上涨，波及的范围、蹿升的幅度也不会太离谱，婚房、刚需改善房、学区房这些概念，正是在这个阶段出现萌芽。
但是，从2009年至今，这十年以来，高杠杆的购房方式流行开来，棚改货币化安置助推，各大龙头房企争相下沉中小城市，普涨格局来临。
最典型的表现是“居民杠杆率”这个指标，截止2018年末已经达到了53.2%, 10年时间，上涨了35个百分点，增速最快的阶段是从2017年开始，短期消费贷增速首次超过了长期住房贷款。
好比是“做馄饨”一样，1998年到2008年，是加热、预热的时间，2009-2019年，是把馄饨包好，准备下锅的时间，随着水温越来越热，房子，也到了即将改变趋势的前夜。
如今，楼市就开始了“煮馄饨”，有两口“大锅”直接笼罩下来，动弹不得。
第一口“锅”：土地市场。
房地产的源头是土地，“面粉价”的不断抬升，最终才传导到了“面包价”。
国泰君安房地产团队负责人谢皓宇近日发布报告指出，新环境下，卖地-经营城市-土地升值的逻辑打破，传统开发模式难以为继，高毛利、慢开发思路受限于房价上涨乏力、地价房价比提升；高周转、高扩张模式则受限于一线及三四线城市需求增速放缓。
他还披露了一组数字，当前的土地市场中，“招拍挂”占据了80%的份额、容纳了90%的房企，已经到了不得不改变的时刻。
从近几个月的市场表现来看，楼市正在告别“高价地”时代，土地市场10年来首次的变局已经到来。
比如，8月份，40城整体土地成交面积环比下降16.9%，平均土地成交均价环比下跌1.8%，量价齐跌。与此同时，40城市土地出让收入环比下跌30.3%。
深究起来，土地出让金收入为1933.7亿元，环比下降30.3%，同比下降11.2%，为4月份以来首次下降。综合1至8月，40个城市土地出让金收入17967.7亿元，同比增加12.1%，增幅收窄9个百分点。
注意看分项数据的表现，1-8月份整体卖地收入是增加的，但是8月直接环比下降30%的幅度，我们只能理解为“拐点”已经来了。
卖地收入下降的同时，流拍、底价拿地也正在增多。
中原地产研究中心统计数据显示，8月份，全国70大中城市土地成交溢价率只有8%，较4月23.94%的最高点下降了近16个百分点，创年内最低。与此同时，土地流拍数量明显增加，高达72宗，为年内最多。
更重要的是，农地入市、集体土地带来租赁市场、保障房的体量大幅增加，即将成为现实。
近日，土地管理法、城市房地产管理法得到修改，从土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等三方面进行了制度完善。
其中，最大亮点是扫清了农村集体经营性建设用地入市的障碍，这一期盼已久的土地市场举措终于取得突破。
这些地块一旦放开，虽然用地性质不改变、须经过大部分村民同意、还要登记在每年的用地计划指标中，但是，有一点可以确定：各地正在大力发展的租赁市场、保障房体系，都可以跟农地入市联系起来。
高价地时代远去了，长期供给增加了，这就是短短一个月以来，土地市场的“波澜起伏”。
第二口“锅”：房地产金融体系。
房地产是靠金融提供的“流动性”、“杠杆”、“货币”才能扩张的市场，具体来说，一是房贷利率，二是房企融资，犹如硬币的一体两面，只要房贷利率上涨，房地产融资下降，“熄火”就是必然。
拿最近来说，房贷利率出现了10年来第一次重大变化：下月起，参考5年期LpR浮动。
定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LpR（按8月20日5年期以上lpr为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LpR加60个基点（按最新5年期lpR为5.45%）。
请注意这个描述：首套房不低于5年期LpR。
以后按揭买房，再也不存在所谓的利率打折了，只有“上浮”一条路，至于上浮多少，那是各城市自己的事，要看各地不同的库存、成交情况而定。
对购房者最直接的影响，莫过于折扣取消、买房成本依然居高不下，甚至还会略有上涨。
据中国证券报近日报道，某房产大数据研究院11日公布数据显示，据其监测的35个城市共533家银行分(支)行中，除停贷银行外，目前共有19家银行首套房利率水平仍低于4.85%，116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%。
相关数据报告称，房贷利率新政实施后，这些银行都“必须上调”自己的房贷利率水平。从目前数据看，上海、厦门和天津的整体房贷利率水平也低于新规下限，面临着上涨压力。
我们也可以这么理解，LpR相当于一面墙，把实体经济和房地产隔开，制造业、工厂、新经济会拥有更低的融资成本，适用于1年期LpR，而房企的开发，个人购房者的置业成本，依然有增无减。
这个举措，可谓是“创造性”的。同样，房企融资环境也出现了根本性变化。
同策研究院的统计数据显示，8月，40家典型房企融资金额为368.26亿元，环比下跌58.15%，接近5月的最低点。主要债权融资方式融资金额均大幅下跌，其中，公司债融资大跌超八成，信托贷款融资大跌超六成。
请注意这几个数字：房地产融资总额下跌58%，公司债下跌超过80%，信托超过60%。
这意味着，资本市场、大型机构，不再把房地产作为首要选择，资金不再优先流入房地产。
“雪上加霜”的是，9月12日，上海证券报报道称，银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企透露：过去有银行与房企“合谋”，通过表外资金，绕道“输血”房地产，目前主要压降的主要是这些资产。
从防风险的角度来看，房地产企业开发贷、个人按揭贷款，都要按造银行经营的规则来做，要合规，该提资本的提资本，该提拨备的提拨备，授信集中度也要遵循标准。
这就给以后的楼市定了基调：别管什么金九银十，别管什么城镇化黄金期，稳定、房住不炒，才是主要趋势。
这两口“大锅”不同寻常，让楼市像“煮馄饨”一般，经受土地市场的转变、房地产金融体系的切换，直到出现新的“引擎”，直到场内的投机情绪被熬的所剩无几，才能“出锅”。
前有20年波澜壮阔的变迁，后有10年来土地、房贷、融资出现“第一次变化”，房地产正是在一次次的关键节点上，才形成了如今高达15万亿的市场，至于下一个10年又会如何演绎，我想9月份的楼市，其实已经告诉了我们答案。
网友：李钧:这大小姐不愧是做生意的，举一反三，很不简单。
