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龙湖又放大招!北区高层最后的上车机会? 无尽模式

女人资料网  发表于:2019-10-07 02:07:32
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(图片来源于网络)

当电信每天发3遍短信提醒我把解放碑让给外地朋友耍几天的时候,我就在思考,不想出远门的我们,这个假期该到哪里去消遣一下?

源著天街,是一个神奇的地方。

规模不大,但永辉星巴克健身房电影院各档次餐饮一应俱全;

周边有公园和运动场馆,可以踢足球,打篮球,打网球,还有一条专门的林间慢跑道!

地铁出站口,就到了,不用开车!

最关键,这个地方,藏着重庆楼市最有趣的价值成长线索。

我喜欢去源著的主要原因并不是消遣,而是看二手房。

我之前分析过,这个楼盘的特质,几乎兼具了重庆本地人对于买房的全部典型逻辑。

看懂他,就比较容易看懂重庆楼市的生存技巧。

1

2016年,我最后悔的事,是几次擦肩而过。

我错过了72万买龙湖源著南区68㎡,80万买南区72㎡;

还错过了138万拿下源著138㎡的楼王级户型!

都是套内面积。

自那以后,我不得不仔细研究龙湖源著,因为后来的2年多,无论是畅销程度,还是增值能力,他都高于众多网红盘,比如“两滨一嘴”我们常提到的那些。

很多人直呼看不懂!

这两天再去,我发现源著的二手房,依旧很坚挺。

离天街近的组团,基本上在建面20000元\/㎡左右,换算成套内,大约是25000元\/㎡左右!

他为什么能长期坚挺?

什么原因呢?

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龙湖源著是我长期关注的指标性楼盘,他属于典型的「本地购买力驱动」,次新、商业、地铁、品质、品牌,但地段不在传统意义上的两江四岸核心区域。

梳理一下,你会发现一些简单朴素的原因:

1)底子好

龙湖开发,保障了品质、园林绿化、物业服务等基础。

住的舒服。

2)配套加分

如轨道环线通车,天街开业,都对房价形成了实质的价值支撑!加上体育公园等,生活配套都兑现了。

尤其是天街带来了溢价能力!

3)流动性低

在市场平稳或下行期,入住率高、投资客少的优质楼盘,更抗跌。因为大家都拿去住或出租了,降低流动性,房价也就更“实在”。

4)龙湖效应

龙湖的住宅在重庆有比较明显的“赚钱效应”。

不光是源著,水晶郦城、江与城、紫都城等等龙湖北区的高层,基本上都是赚钱效应明显。

业主赚了钱,信心强,更喜欢买龙湖房了。

5)区域成长性

观察龙湖,就会发现他喜欢“拓荒”,新盘开盘时,周围往往都比较荒芜,但过个几年,再过去一看,沧海变桑田了。

房价自然跟着蹭蹭蹭。

最经典的,就是观音桥、新牌坊、金开大道、礼嘉,这些年的一路向北。

区域的成长性,就是价值的成长性。

所以,这也解释了重庆人为什么比较青睐龙湖?

以龙湖源著为代表的楼盘,就是原因。从区域,到配套,到品质,形成了一个良性的循环。

这次去源著我还意外发现了一个事。

3

看到了这个宣传。

10月份龙湖高层风暴!

而且是天街商圈,主要集中在礼嘉天街区域,总数量有1000套!

高层,中小面积,新房!

具体的楼盘信息如下:

两江新宸森屿

套内88-122㎡,带装修,是千亩大盘两江新宸的最后一栋高层。

旁边有礼嘉中学、星光小学、两江巴蜀中学(划片情况要看每年教委公布);

配套逐渐成熟,距离礼嘉天街大约在800米左右(高德地图显示),楼下就有永辉超市;

这样的大社区,如今已经很少见了!

(森屿实景图)

九里峰景

在九曲河地铁站旁,要推出的是68-111㎡高层。

九里峰景是九里晴川大社区唯一的高层组团,出门就是3300多亩九曲河湿地公园。

(实景图)

九曲河一带,高档小区云集,学校、社区商业都有明确的用地规划。

距离礼嘉商圈一站路,距离光电园三站路,则决定了他的便利性和宜居性。

昱湖壹号

昱湖壹号几乎在礼嘉商圈最好的位置,紧邻着天街、轨道礼嘉站,以及龙塘湖公园。

我一直以为昱湖壹号只有大平层了,现在居然要推出64-86㎡天街之上的精装小户!

这几栋小户型,位置相当不错,就在天街楼上,并且有独立的小区环境。

(意境图)

这个事,在我看来,其实有很重大的意义!

我们知道,品质中小户型高层在如今的北区来说,非常稀缺。

下图是我们统计的2019年上半年北区各面积段供需情况。可以看出,建面90-110㎡新房,呈现出显著的供不应求局面。

而龙湖这次1000套新房,恰好是市场中最受欢迎的中小面积段,从套内60多㎡,到套内120㎡左右!

他们几乎具备了龙湖高层所有的高价值点:地铁、天街、大社区、公园、品质、装修、配套。是市场的抢手货!

我关注的关键点是:

1)近几年,龙湖在北区的高层日渐减少!

2)盘点一下,这批货过后,以礼嘉为代表的热点区域,似乎没有什么高层了!

这时候拿出1000套「俏货」推出市场,有何深意?

首先,我的判断是,这个事件,对市场,会有比较明显的刺激作用!

如今的重庆楼市,实际上是由价值主导,不同产品和不同楼盘之间,开始形成明显的成交分化;

龙湖此时出招,拿出“不买就可能会后悔”类型的高层,让大家眼前一亮!

其次,背后的逻辑关系,我认为是清晰的。

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我试着揣测了一下龙湖「10月高层风暴活动」背后的原因,或许是以下几点:

1)阶段性战术变化。

在传统消费旺季,龙湖推出“千套高层俏货”,主动调整供货,干点实际的,这对消费者是十足的利好。

2)业绩。最后一个季度,是业绩冲刺的关键时机,此时推出市场「供不应求」的中小面积高层,会刺激大家下叉,会热销;

3)修建房子的周期性供应节点到了。

总而言之,龙湖这个事,对市场而言,是风向标;对自住或买新房保值的消费需求而言,又绝对是一件好事!

面积段丰富的品质中小户型,加上位置好,配套好,原本就是市场需求最为旺盛,十分抢手的类型。

如果稍加分析,你还会发现这真是一个比较难得的机会。

因为,这批货,对于北区而言,是明显的分水岭。

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产品分水岭

龙湖这批高层,具备龙湖高层最棒的的几个价值要素。

随便举几个例子:

1)地铁

九里峰景,昱湖壹号,几乎都和地铁站是挨着的。

2)公园

九里峰景旁边就是九曲河湿地公园,龙塘湖公园恰好位于两江新宸和昱湖壹号两个项目之间。礼嘉有九大公园!

(龙塘湖公园)

3)天街

昱湖壹号高层,是天街上盖;两江新宸步行可达;九里峰景则距离天街一站路。

4)大社区

两江新宸是千亩大社区;九里峰景是九里晴川大社区;昱湖壹号是大平层为主的天街大社区。

凑齐这些价值要素的高层,不仅龙湖的楼盘以后很难再见到了。

就是按北区目前最高2左右的容积率来推测,不说远了,在一年以后,重庆市面上,热点区域或中心区域,或将就只有低容积率改善类住宅供应了!

尤其是核心区,北区热点区域。很可能,错过就不再了!

行情分水岭

当开发商会拿出足够的诚意、比较优质的产品和合理的价格,就会促进成交,十月行情因此变得值得期待!

而历年来,四季度都是相对比较理想的买入机会,这就是“金九银十”的来由之一。

6

最近很多人对市场议论比较多,但究其根本,我认为我们仍然处于一个比较明显的“政策市”。

维持新房「质升价涨」的良性循环,优胜劣汰,是可以预期的主导趋势。

这个过程中,坚持择优,尤为关键。

就比如像当年的龙湖源著,或是如今的一些高品质的紧俏新房!

在金秋十月,龙湖放了大招,集中释放了这么多优质高层。

是一场盛宴!

也是一次北区非常难得的上车机会!

-END-

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