龙湖又放大招!北区高层最后的上车机会?
无尽模式
女人资料网 发表于:2019-10-07 02:07:32
龙湖又放大招!北区高层最后的上车机会?
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(图片来源于网络)
当电信每天发3遍短信提醒我把解放碑让给外地朋友耍几天的时候,我就在思考,不想出远门的我们,这个假期该到哪里去消遣一下?
源著天街,是一个神奇的地方。
规模不大,但永辉星巴克健身房电影院各档次餐饮一应俱全;
周边有公园和运动场馆,可以踢足球,打篮球,打网球,还有一条专门的林间慢跑道!
地铁出站口,就到了,不用开车!
最关键,这个地方,藏着重庆楼市最有趣的价值成长线索。
我喜欢去源著的主要原因并不是消遣,而是看二手房。
我之前分析过,这个楼盘的特质,几乎兼具了重庆本地人对于买房的全部典型逻辑。
看懂他,就比较容易看懂重庆楼市的生存技巧。
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2016年,我最后悔的事,是几次擦肩而过。
我错过了72万买龙湖源著南区68㎡,80万买南区72㎡;
还错过了138万拿下源著138㎡的楼王级户型!
都是套内面积。
自那以后,我不得不仔细研究龙湖源著,因为后来的2年多,无论是畅销程度,还是增值能力,他都高于众多网红盘,比如“两滨一嘴”我们常提到的那些。
很多人直呼看不懂!
这两天再去,我发现源著的二手房,依旧很坚挺。
离天街近的组团,基本上在建面20000元\/㎡左右,换算成套内,大约是25000元\/㎡左右!
他为什么能长期坚挺?
什么原因呢?
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龙湖源著是我长期关注的指标性楼盘,他属于典型的「本地购买力驱动」,次新、商业、地铁、品质、品牌,但地段不在传统意义上的两江四岸核心区域。
梳理一下,你会发现一些简单朴素的原因:
1)底子好
龙湖开发,保障了品质、园林绿化、物业服务等基础。
住的舒服。
2)配套加分
如轨道环线通车,天街开业,都对房价形成了实质的价值支撑!加上体育公园等,生活配套都兑现了。
尤其是天街带来了溢价能力!
3)流动性低
在市场平稳或下行期,入住率高、投资客少的优质楼盘,更抗跌。因为大家都拿去住或出租了,降低流动性,房价也就更“实在”。
4)龙湖效应
龙湖的住宅在重庆有比较明显的“赚钱效应”。
不光是源著,水晶郦城、江与城、紫都城等等龙湖北区的高层,基本上都是赚钱效应明显。
业主赚了钱,信心强,更喜欢买龙湖房了。
5)区域成长性
观察龙湖,就会发现他喜欢“拓荒”,新盘开盘时,周围往往都比较荒芜,但过个几年,再过去一看,沧海变桑田了。
房价自然跟着蹭蹭蹭。
最经典的,就是观音桥、新牌坊、金开大道、礼嘉,这些年的一路向北。
区域的成长性,就是价值的成长性。
所以,这也解释了重庆人为什么比较青睐龙湖?
以龙湖源著为代表的楼盘,就是原因。从区域,到配套,到品质,形成了一个良性的循环。
这次去源著我还意外发现了一个事。
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看到了这个宣传。
10月份龙湖高层风暴!
而且是天街商圈,主要集中在礼嘉天街区域,总数量有1000套!
高层,中小面积,新房!
具体的楼盘信息如下:
两江新宸森屿
套内88-122㎡,带装修,是千亩大盘两江新宸的最后一栋高层。
旁边有礼嘉中学、星光小学、两江巴蜀中学(划片情况要看每年教委公布);
配套逐渐成熟,距离礼嘉天街大约在800米左右(高德地图显示),楼下就有永辉超市;
这样的大社区,如今已经很少见了!
(森屿实景图)
九里峰景
在九曲河地铁站旁,要推出的是68-111㎡高层。
九里峰景是九里晴川大社区唯一的高层组团,出门就是3300多亩九曲河湿地公园。
(实景图)
九曲河一带,高档小区云集,学校、社区商业都有明确的用地规划。
距离礼嘉商圈一站路,距离光电园三站路,则决定了他的便利性和宜居性。
昱湖壹号
昱湖壹号几乎在礼嘉商圈最好的位置,紧邻着天街、轨道礼嘉站,以及龙塘湖公园。
我一直以为昱湖壹号只有大平层了,现在居然要推出64-86㎡天街之上的精装小户!
这几栋小户型,位置相当不错,就在天街楼上,并且有独立的小区环境。
(意境图)
这个事,在我看来,其实有很重大的意义!
我们知道,品质中小户型高层在如今的北区来说,非常稀缺。
下图是我们统计的2019年上半年北区各面积段供需情况。可以看出,建面90-110㎡新房,呈现出显著的供不应求局面。
而龙湖这次1000套新房,恰好是市场中最受欢迎的中小面积段,从套内60多㎡,到套内120㎡左右!
他们几乎具备了龙湖高层所有的高价值点:地铁、天街、大社区、公园、品质、装修、配套。是市场的抢手货!
我关注的关键点是:
1)近几年,龙湖在北区的高层日渐减少!
2)盘点一下,这批货过后,以礼嘉为代表的热点区域,似乎没有什么高层了!
这时候拿出1000套「俏货」推出市场,有何深意?
首先,我的判断是,这个事件,对市场,会有比较明显的刺激作用!
如今的重庆楼市,实际上是由价值主导,不同产品和不同楼盘之间,开始形成明显的成交分化;
龙湖此时出招,拿出“不买就可能会后悔”类型的高层,让大家眼前一亮!
其次,背后的逻辑关系,我认为是清晰的。
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我试着揣测了一下龙湖「10月高层风暴活动」背后的原因,或许是以下几点:
1)阶段性战术变化。
在传统消费旺季,龙湖推出“千套高层俏货”,主动调整供货,干点实际的,这对消费者是十足的利好。
2)业绩。最后一个季度,是业绩冲刺的关键时机,此时推出市场「供不应求」的中小面积高层,会刺激大家下叉,会热销;
3)修建房子的周期性供应节点到了。
总而言之,龙湖这个事,对市场而言,是风向标;对自住或买新房保值的消费需求而言,又绝对是一件好事!
面积段丰富的品质中小户型,加上位置好,配套好,原本就是市场需求最为旺盛,十分抢手的类型。
如果稍加分析,你还会发现这真是一个比较难得的机会。
因为,这批货,对于北区而言,是明显的分水岭。
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产品分水岭
龙湖这批高层,具备龙湖高层最棒的的几个价值要素。
随便举几个例子:
1)地铁
九里峰景,昱湖壹号,几乎都和地铁站是挨着的。
2)公园
九里峰景旁边就是九曲河湿地公园,龙塘湖公园恰好位于两江新宸和昱湖壹号两个项目之间。礼嘉有九大公园!
(龙塘湖公园)
3)天街
昱湖壹号高层,是天街上盖;两江新宸步行可达;九里峰景则距离天街一站路。
4)大社区
两江新宸是千亩大社区;九里峰景是九里晴川大社区;昱湖壹号是大平层为主的天街大社区。
凑齐这些价值要素的高层,不仅龙湖的楼盘以后很难再见到了。
就是按北区目前最高2左右的容积率来推测,不说远了,在一年以后,重庆市面上,热点区域或中心区域,或将就只有低容积率改善类住宅供应了!
尤其是核心区,北区热点区域。很可能,错过就不再了!
行情分水岭
当开发商会拿出足够的诚意、比较优质的产品和合理的价格,就会促进成交,十月行情因此变得值得期待!
而历年来,四季度都是相对比较理想的买入机会,这就是“金九银十”的来由之一。
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最近很多人对市场议论比较多,但究其根本,我认为我们仍然处于一个比较明显的“政策市”。
维持新房「质升价涨」的良性循环,优胜劣汰,是可以预期的主导趋势。
这个过程中,坚持择优,尤为关键。
就比如像当年的龙湖源著,或是如今的一些高品质的紧俏新房!
在金秋十月,龙湖放了大招,集中释放了这么多优质高层。
是一场盛宴!
也是一次北区非常难得的上车机会!
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