今年的楼市不一般，走势跌宕起伏，调控层出不穷，土地市场转眼变色，开发商也从刚开始的春风得意，到现在轮番“登台叫苦”。
从年初到5月份，部分城市出现了所谓的“抢房潮”。
在苏州，全款买房都得托关系，在南京，首付八成都拦不住排队的购房者，在无锡和宁波，一波又一波的涨价潮让人焦虑不安，在重庆、郑州、沈阳，房企们拿地就跟不要钱似的，在成都和西安，即便是严格的限购政策，似乎也很难抵挡市场水涨船高。
从7月份至今，短短90天的时间内，市场情绪直接反转，又出现了楼盘“打折潮”。
新房市场，从八月中旬的广州开始，番禺某盘从每平米最高4.6万元降到3.6万元，降幅超过20%。有前20强房企相关负责人透露，在一些环沪、环京区域和部分三、四线城市，其公司的大部分项目如果购房者能够一次性付款，可以给予总价3-5个点的优惠。
与此同时，恒大率先开启“抢收行动”，连十月份的促销折扣都先一步推出，融创公开表示不再拿地，禹洲、世茂等实力房企也纷纷表态，对后市持观望态度。
10月份已经走来，离年底还有整整三个月的时间，年底之前，楼市会出现“抢房潮”还是“打折潮”？
我们可以从以下几个方面展开分析。
第一，未来三个月调控的“态度”。
楼市运行这么多年，每次波动，基本都与政策走向有关，这一点无需多言，调控的放松与收紧，直接关乎到房地产市场的情绪。
以今年为例，2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次，创出历史记录。相比2018年1-8月份的315次，这个数字上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。仅仅8月份的房地产调控政策，就多达60次。1月到7月的调控次数分别为68次、21次、15次，60次、41次、46次和56次。
很明显，2月份和3月份，因为长假和调控力度减弱的原因，“小阳春”应运而生，热点城市房价上涨加速，随后每个月调控次数都在40次以上，频率很高。
需要注意的是，今年调控的重要时间节点。
在5月底的时候，人民日报与经济日报两大媒体同时发声，地产政策严调控再次确认。
在7月份，《经济日报》的报道说：展望下半年楼市，大致能够用“稳”“严”“紧”三个字进行概括。稳地价、稳房价、稳预期将得到进一步落实。既防止房价过快上涨，又避免大起大落。
7月底，《每日经济新闻》指出：热点城市不再公布房价，房地产融资全面收紧，楼市调控已超出预期。
8月份，《经济参考报》报道称：下半年政策仍将以稳为主，但房地产市场面临进一步规模调整，同时应当警惕部分三四线出现新的库存风险。
很明显，年底之前的楼市，调控的“态度”不会放松，只会偏紧，不可能再出现所谓的“抢房潮”，相反，不少城市因为库存、人口等原因，“打折潮”倒是容易出现。
第二，年关大限之前，房企的回款压力。
回款，是房企的“生命线”，怎么强调都不为过，尤其是在房地产资金面收紧的情况下，从银行贷款到信托，从公司债到ABS工具，房企从其他地方借不到钱，就必须要靠回款来支撑运转。
期房和预售制，带来的是房产加杠杆，购房者低首付买房，取得银行按揭款之后，房企获得回款，拿出一部分来加快施工，再拿出一部分钱去继续拍地。
这样一来，购房者只用了一小部分的钱，就能撬动巨大的房产市值，开发商只需要一部分资金，就能开工销售，甚至继续扩张。
风险是显而易见的，稍有不慎，开发商的资金链就可能断掉。
更关键的是，年底之前的三个月，将是房企回款压力最大的时刻。
比如交房的压力，长江证券研究所宏观分析师赵伟此前发文指出，2019年4季度将是住宅竣工高峰期，可关注11、12月竣工数据变化。
分区域来看，东部地区竣工与期房销售的缺口较大；其中，北京、江苏、浙江、广东等省（市），今年面临较大交付压力。此外，中部地区的湖北、安徽和江西，西部地区的重庆、广西和贵州，也存在一定交付压力。
什么意思呢？房企盖房，一般都是两三年一个周期，2016年卖出去的那些房子，今年四季度是最后的时间点，如今已经是九月份，交房的压力与日俱增，房企唯有加快施工进度才行。
加上财报和业绩的压力，假如利润出现负增长，股东们也不愿意，所以，10-12月份，开发商的回款压力，将是今年最大的时间点，降价打折促销，是增加回款的唯一途径。
第三，一二线与三四线城市的分化程度。
今年的楼市还有一个特征，一二线楼市的热度又一次高涨，无论是在4月份被住建部预警的几个城市，还是近两个月70城房价指数中领涨的城市，依然是沿海新一线，和中西部二线省会为主。
与此同时，因为棚改总量降至不足300万套，今年三四线楼市的表现比较弱，除了洛阳、绍兴、徐州、临沂等极个别的三四线城市以外，大部分三线以下楼市，都走的异常曲折，缺失了主要的购买力。
因此，未来几个月，决定楼市热度的关键，并不是三四线，而是一二线，如果一二线热点城市恢复热度，部分城市如苏州、杭州、南京又可能会出现“抢房”潮。
但是，笔者认为，这种可能性极小，从一份报告中就可以看出。
9月26日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，报告显示，8月份，核心城市房价停止上涨，二手房成交量较快下滑，而一线城市房价以下跌为主，北京、上海跌幅略有扩大。
社科院报告认为，一二线城市房价稳中趋降，金九银十也难有起色；三四线城市的市场差别则较大，短期难以出现一致走势。
也就是说，不管是热度极高的一二线，还是水平参差不齐的三四线，年底之前，都不会太好。
我们不妨再来参考专家的观点。
工行投行部分析师邱凡近日发布研报指出，以“周期论”为基调的周期特性逐渐褪去，房地产行业正逐步进入新常态，在“房住不炒”的整体思路下，在“稳地价、稳房价、稳预期”的引导下，在“因城施策”的调控艺术下，在政策稳定性和连续性持续输出下，我们应该打破固有的认知方式，以发展的眼光来看待房地产行业的变与不变。
比如，改变人们对房价“只涨不跌”的信仰，增加除了房地产之外的优质财产保值渠道，房贷利率参考LpR浮动之后，会更加向刚需族倾斜。
比如，有的开发商继续深耕三四线城市，探索多元化发展道路；有人提出收敛聚焦，巩固提升基本盘；有人全员出动促销抢回款，并购频频“买买买”；有人依托产业新城，异地复制取成效，行业集中度提升，破产重整的也少不了，再也没有以前一起“赚大钱”的时光了。
无论如何，内行人已经摆明：“击鼓传花”的模式难以为继，房子是用来居住的生活必需品，一套足够，靠买房实现人生阶层晋升的想法，可以歇歇了。
网友：邵张:不但这一颗能最终得手，将来或许还有机会再得第二颗。
