今天看到一个新闻，东莞提出了人口目标：2025年，常住人口达到960万人；2030年，常住人口达到1020万人；2035年，常住人口达到1080万人。
现在，东莞的人口大概是800多万，也就是说，未来十几年的时间里，当地预期人口增速会达到28%。
在追逐人口的城市竞赛中，东莞绝不是第一个，也不是最后一个。
比如，成都提出，到2035年，常住人口达到2300万人。济南提出，2025年人口达到1200万人，西安的目标更“远大”，明年就要把人口增长到1500万人的级别，要知道，去年末，西安刚刚跃居千万人口大市。
目不暇接，一个接一个，二线城市的雄心壮志，似乎昭示了未来楼市的重要趋向：分化。
道理很简单，人口总量就这么多，劳动力人口已经连续5年下滑，经济学家测算称，未来10年，每年劳动力人口甚至会减少200万以上。
总量没办法突破，各大城市还都想提升常住人口，怎么办？只能从“存量”想办法，“存量”从哪里来？很简单，那么多的三四线地市，那么多的五六线小县城、城郊、城乡结合部、农村、乡镇，是再合适不过的目标。
这样一来，楼市的结构也必然会发生变化，以前是“普涨普跌”、“雨露均沾”，长三角、珠三角、京津冀开始上涨，中西部省会、三线以下城市也会跟涨，大家轮番接力，总有轮到的时候。
未来却是“各安天命”，谁能抢来人口，抢来购房者，说难听点，抢来“接盘侠”，谁就能笑到最后。
按这样的趋势，不同的城市，不同的人口结构下，10年后，楼市会“升一倍”还是“降一半”？
笔者认为，由以下三个因素决定。
第一，人口流向的变化。
长期影响房地产走势的唯一因素，必然是人口。
但是，如文章开头所说，这么多城市，都在雄心勃勃的打造千万级大都市，靠三四线同时给这么多城市输血，现实吗？
当然不现实，人口的集聚，必然是以就业、资源为导向的，而不是以某个城市的目标为转移。
明白了这个道理，我们再看一下人口流动的规律。
近两年，因为人口规模控制的因素，京沪等地人口呈现持续净流出状态，北京、深圳自调控加码后，二手房价持续阴跌。
不少2016-2017年高位接盘的购房者，近两年亏损幅度高达20%，几乎把首付都亏光了，可以预见的是，未来随着一线楼市进入存量房市场，买房赚钱的美梦不可能再重复。
此外，三四线楼市因为人口常年流出，加上棚改总量减少，货币化安置比例下降，房地产库存再次上升，未来可能会面临“房子比人多”的局面，房价步入“稳中有降”的趋势也是必然。
与此同时，二线楼市既承载了从小城市涌入的人口，又有比一线楼市更为宽松的落户和土地供应的规模，一边是供应不断的房子，另一边是持续流入的人口，房地产市场的壮大也在情理之中。
这样的格局，我们可以称之为“两头小，中间大”，超级大都市要控制人口，三四线要流出，这些人口自然会向二线城市汇聚。
因此，越是靠近城市群的地方，它们的中心城区，房价即便无法“升一倍”，也不可能“降一半”，反之，中西部的某些省会城市、三四线城市，房价在过去两年内直接翻倍，甚至领涨全国，未来“降一半”不是没可能。
第二，看开发商在哪里布局。
尽管目前市场上一片唱衰房企的声音，一会现金流出问题了，一会又是破产重整了，好像这些房企都已经没法过了。
但是，不可否认的事实是，他们拥有最灵敏的嗅觉，俗话叫“春江水暖鸭先知”。
以2019年为例，从1-7月百强房企的新增土储分布来看，一线城市仅占5%，二线城市占45%，三线和四线城市占50%。从地理区域上来看，长三角地区占30%，珠三角地区占15%，环渤海地区占19%，中西部地区占36%。
不难发现，房企拿地的区域集中在长三角、珠三角和京津冀地区，光这三个城市群，加起来占比就高达64%。
也就是说，开发商也有点“嫌贫爱富”，从2016-2018年，他们为了扩张体量，加快速度下沉中西部的地市和县城，到了2019年，又重新调整方向，以沿海发达城市群为主。
未来10年，这样趋势很有可能会得到“强化”，“升一倍”不太可能，但对那些房企拿地越来越少的地方来说，没有任何实力开发商光顾，连原来的房子都卖不完，“降一半”的可能性很大。
第三，看房地产扩张模式的变化，从“招拍挂”到“农地入市”、“租购并举”。
过去这些年，楼市扩张的秘诀很简单：土地招拍挂，造成高地价，动辄地王频出，预售制造成“高周转”，房企扩张速度不断加快，公摊面积令广大刚需叫苦不迭，标准化的高层住宅各地遍布。
但是，未来十年，如果公摊面积和预售制都能取消，加上农地入市，供给的问题得到解决，各地实行租售并举的长效机制之后，买房与租房的界限进一步模糊，进城落户的门槛持续降低，房价“降一半”的可能性就大大增加。
举个例子，原来每个城市的租赁房体量只有商品房的十分之一，在集体土地入市以后，这部分体量增加到商品房的一半，房租更稳定，租户更固定，租房者也能享有学区、医疗等各种便利，很多财力紧张的购房者，当然会把目标转向租房。
更何况，房产税一直悬在头顶，过去几年一直在推进，假设未来两年、三年、五年一直没有落地，难道未来10年过后，房产税还不会推出么？
答案当然是否定的。
所以，综合人口、房企拿地方向、楼市模式变化等因素，10年后的房子，不可能再“涨一倍”，相反，对绝大部分城市而言，“降一半”的概率倒是越来越高了。
对未来的趋势变化，有专家用“6字”直击要害。
在4月份，华泰证券宏观研究团队负责人、经济学家李超发布研报指出：从2008年后，房地产共有3次周期性的变动，分别为2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至今，每次大概持续3年左右时间，而政策是地产周期变化的重要因素。
也就是说，过去10年全部都是房地产周期，楼市的表现异常强劲，但李超认为，中国摆脱地产政策周期困扰的唯一方法，是“促发科技周期”，目前，以物联网、云计算、大数据、人工智能为主体的信息技术设施已经初现雏形。
“促发科技周期”，内行道出的6个字，是未来楼市回归理性的关键，涨一倍也好，跌一半也罢，房地产市场想要健康长久发展，必须要告别大起大落的循环周期，只有让银行贷款、信托、公司债、资本市场各类工具都向新经济模式去倾斜，才能形成完美的“过渡”。
网友：曹鸿沁:我感觉到一丝邪魔的气息。
